Obtener el 100% de garantía jurídica de una finca sólo se consigue cuando el Catastro y Registro comparten los mismos datos de una finca y están coordinados.
Entonces, ¿qué pasa cuando Catastro y Registro no coinciden? ¿Qué prevalece Registro o Catastro? En este vídeo te aclararé todas estas dudas.
Definición de Catastro y Registro de la Propiedad
El Catastro es un Organismo dependiente del Ministerio de Hacienda que tiene la función de servir de registro administrativo de todos los inmuebles de España, incluidas las fincas rústicas.
El objetivo principal de este registro es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El Registro de la Propiedad es un Organismo dependiente del Ministerio de Justicia que garantiza la titularidad de un inmueble a través de su inscripción en dicho registro.
La diferencia con el Catastro es que el Registro es quien garantiza y demuestra la propiedad de una finca, no teniendo esta capacidad el Catastro.
¿Qué pasa si Catastro y Registro No Coinciden?
Las discrepancias que pueden existir entre el Catastro y el Registro resultan de errores en la representación de la geometría real de la finca que se trate. Para comprobar cuál es el Organismo que contiene el error, es necesario medir la finca en cuestión y hacer la comprobación pertinente.
Desde la entrada en vigor de la Reforma de la Ley Hipotecaria, la cartografía Catastral se toma como plano base para la inscripción de fincas en el Registro. Por tanto, si la finca en Catastro está mal representada se podría llegar a inscribir mal en el Registro, con la falta de garantía jurídica que esto supondría para el propietario.
Para inscribir una finca correctamente en el Registro se permite que haya un pequeño error en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación.
Si compruebas que existen diferencias entre la superficie de Catastro y la de Registro, te recomiendo que realices una medición de la finca y procedas a corregir la situación lo antes posible para evitar problemas futuros.
¿Qué prevalece Registro o Catastro?
Como se ha comentado anteriormente, el Catastro es un mero registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas. Sin embargo, el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.
Por tanto, el Organismo que prevalece es el Registro, quedando el Catastro como un elemento que puede indicar indicios de propiedad de una finca, pero nunca definirá con garantías la titularidad del inmueble.
Aunque el Catastro y el Registro son Organismos independientes, es fundamental que se coordinen para evitar discrepancias en sus datos y evitar tener problemas futuros.
En caso de que no coincidan, se deberá realizar una medición de la finca para comprobar dónde está el error y proceder a subsanarlo. Siempre prevalece la Escritura (Registro de la Propiedad) sobre los datos que contenga el Catastro.
Tras el deceso de un familiar hemos ido al registro de la propiedad y hay una casa,cual es nuestra sorpresa que esta la depuradora de la pedania y que está el catrasto a nombre del ayuntamiento de dicha pedania,y ahora quien es el dueño,nosotros tenemos la escritura al nombre del fallecido y su nujer (que esta viva),somo herederos directos
Hola Mari, el Catastro no define la propiedad de un inmueble, lo que define la propiedad es la escritura y el Registro de la Propiedad. Un abrazo, Juan Casado.
He comprado mediante contrato privado y inscripcion en el catastro varias fincas rústicas colindantes Me han dicho que no es necesario elevar las a escritura publica que tendría que agruparlas y despues de 5 años hacer la escritura Creo que estas fincas nunca tuvieron escritura Que tengo que hacer para saber la situación legal exacta de estas fincas
Por otro lado parece que hay una servidumbre de paso donde puedo averiguar si existe o no en el catastro no se ve
Gracias por su respuesta
Hola Juliette, No hay venta segura de una finca hasta que no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Te aconsejo que hagas las escrituras e inscribas la finca en el Registro. Para saber la situación de una finca, incluyendo la servidumbre, necesitas obtener una nota simple del registro de la propiedad de las fincas que has comprado. En caso de no tener dicha escritura, significa que no se ha podido inscribir el derecho de servidumbre. Un abrazo, Juan Casado.
Figuran en el Registro de la Propiedad , mis padres (actualmente fallecidos). como titulares de una finca rústica formalizada en mandamiento judicial en 1930 y asignado número de finca. (Colindante con otra de propiedad nuestra)
Me dirijo al Catastro y me indican que no hay tal finca, que lo que reclamo está incluido en una parcela de mayor dimensión a nombre del ayuntamiento. Que la titularidad catastral ha sido históricamente siempre del ayuntamiento.
Me indica el funcionario que no tengo nada que reclamar……!!!
Actualmente es casa forestal.
Cómo debo de proceder para reclamar la titularidad catastral?
Hay peligro de perder la titularidad registral ?
Hola Pedro. El Catastro no es ningún Organismo que tenga la potestad de dar o quitar la propiedad de un inmueble. Si la finca la tienes en el Registro a tu nombre, no tienes nada que temer en relación a tu propiedad. Sólo necesitas justificar técnicamente y con todas las pruebas posibles que la finca registral tuya está incluida, POR ERROR, dentro de una parcela catastral del Ayuntamiento y quieres que se corrija la situación. Un abrazo, Juan Casado.
Buenos días, en el inventario de bienes de un ayuntamiento nos constan discrepancias entre las superficies catastrales y las registrales, siendo las últimas menores en metros cuadrados a las primeras. ¿ Que procedimientos y tramites deberíamos emprender para regularizar la situación ?
Hola, lo primero que debes hacer es medir la finca en concreto para saber si es el Registro o el Catastro el que está bien o mal. Una vez hecho esto, deberás iniciar el procedimiento de corrección en el organismo que corresponda. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas tardes,
tras el fallecimiento de mi padre estamos poniendo al día una serie de documentos.
Tenemos 2 fincas en el casco antiguo del pueblo con algunas discrepancias entre catastro y escrituras. Las fincas están anexas.
Existen 40m2 que, según la escritura se segragaron de la finca A. Según catastro, esos 40m2 pertenecen a la finca B.
¿Cómo tenemos que proceder para que los datos coinciden en catastro y registro?
Ya tenemos planos georefeernciados realizados por un técnico. ¿Dónde regulamos ahora la situación?
Gracias de antemano por su respuesta.
Un cordial saludo
Hola Sofía. Con los planos del técnico hay que ver si el error está en el Catastro o en el Registro. Si es en Catastro lo que hay que presentar es planos y documentación de propiedad junto con el modelo de corrección de errores. Si es en Registro hay que instar al Registrar a corregir el problema. Un abrazo, Juan Casado.
Hola, he adquirido una finca rustica, la he escriturado y registrado y al cambiar de cultivo me la han medido y resulta que faltan metros y tambien hay un carril comun y varios postes de una linea electrica que no constan en escritura ni catastro y para colmo sugun los padrones, mojones o linderos hay terreno abandonado que creo pertenece a mi finca pero en catastro figura dentro de las fincas colindantes.
Como puedo obtener las primeras escrituras de mi finca?
Como puedo demostrar que las lindes de mi finca no son las del catastro.?
Hola Diego. Las primeras escrituras las puedes obtener pidiendo un certificado literal histórico de la finca en el Registro de la Propiedad. Ahí verás el notario que es el que redactó cada una de las escrituras de la finca. Podrás ir a cada una de las notarías para solicitar una copia de la Escrituras. Quizás no te la puedan dar por la Ley de Protección de Datos. En ese caso te puedes valer de la información que viene en el Certificado Histórico. Las lindes se pueden demostrar o bien con el consentimiento de los vecinos o bien con cartografía histórica, para lo que haría falta a un técnico competente. Un saludo, Juan Casado.
BUENOS DIAS .Nosotros compramos segun escritura dos fincas , una casa y un huerto detras de la casa que todo junto y segun el registro es de 945 metros . ahora jubilados y con tiempo y queriendo hacer testamento y dejarlo todo arreglado resulta que consultando el cadastro nos dicen que tenemos 545 metros .
Total que nos faltan 400 metros , ¿que debemos hacer?
Hola Antoni, lo primero que debes hacer es pedirle a un técnico que mida tus propiedades. Una vez hecho esto comprobar dónde está el error concretamente. Si está en Catastro deberás hablar con el colindante que tienes el problema para que consienta que la linde es como marcas en el plano. Si el vecino no consiente deberás hacer uso de la coordinación entre el catastro y el registro a través de la representación gráfica alternativa. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas, tras haber comprado una finca que era registrable aunque no habia concordancia entre los metros registrales y los catastrales:
metros registrales 5.900
Metros catastrales 7.000,
Se ha registrado aplicandole la nueva ley 13/2015, previa notificacion a los linderos y publicado en el (boe) y nadie reclamo en el plazo que se da antes de registrarla, hace ya de esto un año y medio que se registro. Ahora recientemente sale un lidero diciendo que hemos invadido su propiedad fisica en 1000 metros y que nos va a denunciar. las lindes actuales estan segun catastro y registro ya que se solicito la aplicacion de la nueva ley 13/2015 el momento de la compra.
¿puede que le de el juez le de la rason a este señor despues de haber pasado un año y medio?
Espero su respuesta,gracias.
Hola Germán, a priori, tienes muchas posibilidades de ganar en caso de juicio. Sin embargo, el vecino colindante puede hacer uso de cartografía histórica para demostrar que la linde no va por donde esta actualmente. Para ello, la cartografía histórica debe ser muy clara, cosa que no siempre ocurre. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas tardes. Existe una discrepancia entre la Catastro y la linde de toda la vida de la finca Mi vecino dice que prevalece lo que dice el Catastro pero la linde, que yo sepa siempre ha estado ahí . ¿Que puedo hacer…? ¿Solicito una Cartografía histórica? ¿Donde se solicita? Y en caso de que me de la razón ¿que tengo que hacer? Gracias de antemano.
Un saludo.
Hola Elena, el Catastro no sirve para demostrar la linde de nada. Por tanto, no se puede basar en el Catastro para demostrar una linde. Para ello, se utiliza cartografía histórica. Lo que te recomiendo que vayas a un técnico que te ayude a aclarar y resolver el problema. Un saludo, Juan Casado.
Buenas noches
La linde de mi finca no coincide con el catastro. ¿Tengo que buscar una cartografía histórica? ¿Donde la puedo encontrar? Mi vecino dice que la linde es la que pone en el catastro, pero esa linde ha estado y siempre se ha tomado en ese lugar no coincidiendo con el catastro. ¿Que puedo hacer?
Hola Sofía, te recomiendo que trates de cambiar la linde en el catastro a través del informe técnico. Si ves que no puedes, lo haces a través del procedimiento de Coordinación Catastro Registro. Un saludo, Juan Casado.
Buenos días. Compré un terreno, y esperando para ir a por las escrituras, recibo una carta de registro donde me pide un certificado de equivalencia, ya que el terreno comprado, en el registro consta que está en un polígono y parcela, y según certificación catastral descriptiva y gráfica, está situado en otro polígono y parcela. He ido al ayuntamiento y me dicen que ellos no me pueden dar ese documento, que tengo que ir a catastro. ¿En catastro me darán esa información? ¿De verdad el ayuntamiento no puede hacerme ese documento? Gracias
Hola Eva, las cuestiones de Catastro se resuelven en Catastro salvo que el Ayuntamiento tenga un Punto de Información Catastral. De todas formas, lo conveniente es que vayas al Catastro. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas tardes,
He comprado una finca con una casa que no estaba escriturada, la finca si. El contrato de compraventa está condicionado a que la casa se pueda escriturar e inscribir en el registro de la propiedad como obra nueva. Este último paso no se ha podido hacer porque hay una discrepancia entre los metros cuadrados reales que se han escriturado y los metros que figuran en el catastro.Se ha iniciado procedimiento de subsanación en el catastro pero llevamos más de seis meses. En el registro nos dan como solución presentar certificado de arquitecto con los metros reales y con eso inscribirian la obra nueva a nombre de mi vendedor. Mi duda Es, ¿luego me pueden poner problemas a mi cuando vaya a inscribir yo mis escrituras de compraventa al no haberse solucionado aún el error catastral?? Muchas gracias
Hola Rocío. Eso que te proponen se llama Inscripción de la Representación Gráfica Alternativa, regulada por el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. EL Registro inscribirá la finca con la casa según los metros reales con un certificado de un arquitecto que tenga las coordenadas de los vértices georeferenciados. Esto es muy importante hacerlo bien porque de lo contrario habrás inscrito mal la finca y ya es un problema peor. Un abrazo, Juan Casado.
Hola, voy a comprar una finca que en catastro aparece la parcela y la casa de apero como residencial uso propio. La finca tiene las escrituras de la herencia antigua en la cual aun no aparece la casa de apero pues en catastro aparece del 2013, otro problema que se aprecia en el plano del catastro es que en la vista aerea el la delimitacion que aparece como casa de apero es un techado de chapa que pusieron despues por lo que la casa de apero no sale delimitada en el plano, si coincidiendo esta con la informacion de la misma que aparece los metros de la misma mas los metros del porche. Eso debo de cambiarlo a la hora de hacer la escritura? Es que med a miedo que depues la tiren abajo por interpretar que el apero se cambio de sitio o algo, en la cartografia del año 2008 aparece la casa sin el chapado que se puso despues por lo que se puede demostrar que es anterior. Tambien decir que esta en suelo protegido y no se que hacer. Un saludo y gracias.
Hola Patricio, lo que dice Catastro sólo tiene efectos tributarios, es decir, a efectos de impuestos. También, se puede considerar lo que dice Catastro a efectos de una prueba más sobre el total a determinar de una finca. En esta cuestión no creo que tengas problemas, aunque deberías asegurarte en tu Ayuntamiento. Un abrazo, Juan Casado.
He heredado tres fincas rusticas ya numeradas en la escritura y en el registro con un numero de parcela y polígono. He ido al ayuntamiento para comprobar la cartografía catastral y han cambiado los números de pardelas y de polígono de las tres fincas.
2 de las fincas ya están localizadas con el nuevo numero de parcela y polígono y me han dicho que tengo que ir de nuevo al Registro a inscribir estas parcelas con la nueva numeración.
Pero el otro terreno que queda aparece en la cartografía catastral que con la nueva numeración esta a nombre de otra persona.
¿Qué tendría que hacer para que esa terreno aparezca con el numero de parcela y polígono correcto en el catastro? ¿A dónde tengo que acudir? ¿Tengo que presentar una reclamación en el ayuntamiento por no coincidir la cartografía catastral de ese terreno?
Hola Conchi, esas cuestiones las tramita el Catastro. Por eso, debemos acudir allí con la escritura y notas simples de tu finca para poder acreditar ante ellos que esa parcela es tuya. Así, ellos te dirán que tramites el cambio de titular con esos documentos. Un abrazo, Juan Casado.
Buenos días,
Tengo dos fincas colindantes entre si que están registradas en el registro de la propiedad según la cartografía del catastro, es decir, las fincas están coordinadas y la cartografía catastral se corresponde con las bases gráficas del registro. El problema es que dicha cartografía (catastral y registral) no se corresponde con la realidad física, el linde que separa ambas fincas de mi propiedad no es correcto , además de otras incorrecciones. ¿ como puedo hacer para corregir las bases gráficas del registro de la propiedad según la realidad física?
Gracias
Buenas Alejandro, deberás pasar por el registro de la propiedad para preguntar concretamente tu caso. Un abrazo, Juan Casado.
Hola e comprado una parcela con una casa y un almacén en el registro aparece como finca rústica y en el catastro como urbano residencial me gustaría saber q prevalece.
Por q quisiera pedir una hipoteca y el banco me da el 80% si es urbano y el 50% si es rústico y debería de cambiarlo?.
Gracias.
Hola Manuel, para saber cuál es la catalogación real del inmueble debes ir al Ayuntamiento. Si es urbana y el Registro indica rústico deberás cambiarlo para que te den la hipoteca tal como necesitas. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas tardes, tengo una duda mi bisabuelo tenía 7000 metros cuadrados de terreno y antes de fallecer le cedió a sus 7 hijos 1OOO metros cuadrados a cada uno en partes iguales. Cuando falleció algunos de sus hijos vendieron el terreno sin ningún problema. Ahora existe un hijo que lo quiere vender y la Junta de Andalucía ha dictaminado que el terreno pertenece a monte público y que eso se le cedió a mi bisabuelo para trabajar en 1920 pero que hoy en día no se puede vender. Mi duda es que mi abuela tiene en regla las escrituras desde 1930 del terreno con las reparticiones y el testamento elaborado por mi bisabuelo antes de fallecer, teniendo toda la documentación en regla y con pruebas de que esos terrenos siempre han pertenecido a mi familia, ahora nos encontramos con que la Junta dice que son de Monte público ya hemos hecho un recurso porque nos parece muy injusto que nos quiten una propiedad que siempre ha pertenecido a nuestra familia, alguien nos podría aconsejar qué pasos dar.
Muchas gracias de antemano.
Buenas Patri, te recomiendo que hables con un abogado que pueda ayudarte y darte información concreta de tu situación. Mucha suerte, Juan.
Hola Juan. El problema que presento es el siguiente: he comprado una finca rústica, en la escritura detalla que son tres parcelas. El Registro ha aceptado lo que dice la escritura y ha sido registrada como tres físicas registrales, pero en el Catastro figuran dos fincas catastrales. Me dicen que haga una medición del terreno con coordenadas GML y lo presente en Catastro para que haya concordancia. Mi pregunta es la siguiente: ¿debo hacerme cargo yo de los costes de la medición por parte de un tecnico? Si la finca está registrada, ¿no debería hacerse cargo de los gastos el Catastro ya que el registro prevalece y ha sido aceptada?
Gracias de antemano.
Hola Luis, los gastos los paga el propietario. El Catastro sólo tramitará la documentación que presentes pero en ningún caso va a pagar nada. Un abrazo, Juan.
Buenas tardes Juan
adquiri una finca rústica mediante donación y en la escritura pone 4100 m2 pero en el catastro 4700 m2. Fecha de escritura 27 diciembre de 2017
El vecino me reclama esta diferencia de 600 m2 y me comenta que firme un documento para hacer la regularización en el catastro
Preguntas:
– ¿tengo alguna opción de ganar o es mejor ceder esos 600 m2 al vecino?
– qué trámites debería realizar ? o con eso de firmar ese documento es suficiente ?
Muchas gracias Vicente
Hola Vicente, para saber qué tienes que hacer debes medir tu finca y sacar la cartografía. Cuando tengas la cartografía deberás compararla con la que quiere que firmes el vecino. Si lo que te propone el vecino refleja la realidad de lo que hay en la finca puedes firmarlo. Si no refleja lo que hay realmente en el campo díselo y resolvéis las discrepancias entre ambas mediciones. Un abrazo, Juan Casado.
Hola. Tengo una duda. Compramos entre mi madre y yo una finca rústica por 4200 euros. Ahora mis padres fallecieron y la mitad me corresponde. Cuál es mi sorpresa que el notario, junto con mi abogada me dicen que es urbana y que vale 60000 euros. Por ello debo pagar una cantidad muy grande a facenda. La puse a la venta y me dicen en las inmobiliarias que es rústica. Fui al Ayuntamiento y me aseguran que es rústica.
Cómo puedo hacer para que mi abogada y el notario cambien la escritura? Ellos dicen que se fiaron del catastro. Allí indican que es urbana.
Ya inicié los papeles en el catastro para que me lo cambien.
Cómo reclamó todo el dinero que pague a mayores con este error?
Un saludo
Gracias
Hola Marián, una vez se haya corregido la calificación en el Catastro tendrás que solicitar al Organismos que has pagado ese impuesto excesivo la devolución de Ingresos Indebidos solicitando que te paguen también los intereses de demora. Lo mejor es que te lo haga la abogada que tienes. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas noches, mi consulta es que hemos realizado una casa nueva en una finca, nuestra sorpresa ha sido cuando tras presentar los documentos en el catastro nos dice que tenemos 30m2 más construidos que los que tenemos realmente; en el registro de la propiedad rezan lo que tenemos construido, y así lo pone en la escritura de obra nueva; no entendemos que les ha podido suceder para aumentarnos en 30m2;
como puedo solucionarlo? pq entiendo que los impuestos de IBI van a ir en función de los datos de catastro y esos no son reales;
muchas gracias
Buenas Victor, pues deberás presentar un trámite de Subsanación de Discrepancias donde indiques lo que sucede y aportes la documentación que justifica que la obra tiene unos determinados metros cuadrados y no lo que dice el Catastro. Lógicamente pagarás más si tienes más metros cuadrados construidos. Un abrazo, Juan Casado.
Hola Juan, una consulta. En varias fincas rusticas, miro por internet catastro y la pagina del sigpac y coinciden mas o menos en las rayas(lindes). En ocasiones no hay mojones porque alguno les ha tirado con el tractor y dices, bueno, pues sigo las rayas que presentan. Otras veces, cuando sabes que hay mojones que no se han movido nunca, las rayas de catastro y sigpac no coinciden con la realidad.
Mi pregunta es, puede haber errores en las rayas que hay marcadas por catastro o sigpac? Es que estas fotos con rayas, etc. son de hace pocos años en internet, no? En estos casos, si hay mojones fijos que sabes que no se han movido…y me viene el colindante diciendo que las rayas de catastro están por dentro o por fuera….quien tiene razón?
Hola Miguel, el Catastro no refleja la realidad fáctica de una finca, es decir, que no puedes exigir a nadie que la linde la finca va por donde dice Catastro. Lo que marcan los mojones fijos sí es una prueba de la localización de la linde de una finca. Un abrazo, Juan Casado.
Buenos días, ¿es posible que en el mapa catastral no esté «dibujado» un paso o acceso a otra vivienda pero que en la nota simple si diga que hay paso.? O po el contrario si no está dibujadas es que no existe? Gracias
Hola Ana, el Catastro no identifica accesos, sólo la geometría de la parcela catastral y, en su caso, las diversas subparcelas que se puedan dar. Un abrazo, Juan Casado.
Hola, compre una casa con terreno hace unos años.
En escritura salen 8350m
En catastro 11600m.
Hice en su día una medición (se retracto un poco del linde del camino según ley…y midió 10.020m).
Ahora la voy a vender, pueden ponerle problemas a la hora de inscribirla en el registro ?Los vecinos estás de acuerdo, a nadie le faltan metros, a casi todos le sobran como a mí.
Es decir, el comprador está de acuerdo con los metros de escritura, no le importa que haiga de más en catastro, se puede inscribir así o al cotejarlo obligarán a regularizarlo?
Muchas gracias
Hola Ignacio, lo ideal es poner los metros reales que se compran. En este caso tendrás que solicitar al Registro que tramite un exceso de cabida, para que aumente la superficie registral hasta la que realmente tiene la finca y luego habrá que presentar una representación gráfica alternativa con un archivo .gml donde se especifique la cartografía real de la finca. Una vez inscrita así la finca en el Registro tendrás que ejecutar una corrección de la superficie y geometría en el Catastro. Un abrazo, Juan Casado.
Muy buenas tardes Juan Casada, mi nombre es Miguel Angel Ordoñez Olivares, resido en Cordoba. Resulta que mis padres compraron en el año 85 una finca con unos metros, los cuales registraron pero no pusieron el total de metros que en realidad habia, en el Catastro ponen que hay 9516 m2 y en el Registro de la propiedad pone 7654 m2. Esta parcela la fueron segregando en parcelas pequeñas. Mis padres han fallecido y hemos heredado la parte de la finca y se ha subido al registro de la propiedad. Ahora se nos plantean varios problemas, resulta que de las ventas en segregacion de dicha parcela ya hay mas metros vendidos que en los que en realidad constan inscritos en el Registro de la Propiedad, pero como le comento ese dato es erroneo porque en realidad hay mas metros de los que en realidad consta en el Registro de la Propiedad. ¿ QUE DEBO HACER?, ¿ ES POSIBLE UN EXCESO DE CABIDA? ¿ HAY QUE MODIFICAR LA ESCRITURA MATRIZ ?.
Como le comento y pregunto, solo existe una Escritura matriz de esa parcela, la cual se ha ido vendiendo en partes, algunos mas metros y algunos menos metros. Mis dudas espero me las pueda resolver e indicarme que pasos debo seguir.
Un saludo y muchisisisimas gracias ante todo
Hola Miguel, si la parcela que tienes a tu nombre proviene de una segregación (es parcela segregada) no puedes hacer nada o al menos es muy difícil. Si la parcela que tienes es la matriz a la que se le han ido quitando las segregaciones puedes pedir un exceso de cabida, siempre que demuestres con los informes y documentos preceptivos que efectivamente la finca tenía más metros de los que presentaba. Aún así este asunto quedará en manos y opinión del Registrador que gestione tu asunto. Un abrazo, Juan Casado.
¿A qué problemas futuros se refiere en su post cuando hay falta de coordinación o discrepancia?
Hola Eva, pues que a la hora de vender una finca o heredarla van a pedir que los datos de catastro y registro coincidan. Si no coinciden habrá problemas que solucionar para que se coordinen ambos organismos. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas,
La finca de un vecino tiene «X» m2 en el Registro de su escritura, pero en superficie Catastral tiene 100m2 más..
Y esos 100m2 de más corresponden a una calle estrecha que da acceso a mi parcela..
Cómo podría comunicar o denunciar la discrepancia entre la superficie catastral y registral de mi vecino para restablecer la ocupación del dominio público de la calle y poder ensancharla?..
Muchas gracias.
Hola Sara, no sólo lo que dice las escrituras es lo único válido. Es más importante lo que diga la cartografía histórica. Por eso, es mejor analizar si esos metros que faltan son o no realmente de esa finca, mediante el estudio de la cartografía. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas. Quedando claro que la titularidad de una parcela se demuestra por el registro, ¿que pasa cuando hablamos de la diferencia de metros cuadrados entre los que indica el catastro y el registro? Es decir, ¿cual de ellos se considera? Medir como se indica lo que mide la parcela es imposible, porque no hay mojones para delimitar, y cualquiera puede tomar las medidas de mayor superficie, e indicar que esas son las suyas, aunque igual fueran a costa del vecino. ¿Cuales prevalecen las medidas del catastro o del registro?. Saludos
Hola Ángel, prevalece lo que la cartografía histórica pueda demostrar. Por ello, lo ideal es que un técnico te haga un estudio de las ortofotografías históricas de la finca. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas tardes,
Mi madre tiene 2 parcelas rústicas lindantes juntas que heredó de su padre, de las cuales ha estado pagando los impuestos, no sé desde cuando.
Ahora nos ha informado un campesino (que ha estado cultivando una de las 2 parcelas desde más de dos generaciones), que esta parcela tiene otro dueño, al cual ha estado pagando por el arrendamiento ya desde su abuelo.
Supongo que tiene razón, pero hay errores de registros según he podido comprovar:
1- El catastro pone que la parcela es de mi madre (por esto ha estado pagando la contribución), aunque seguramente está mal registrado.
2- El registro de la propiedad de la finca entera está mal: en él no consta el número de referencia de esta parcela catastral, sólo el resto de parcelas de la finca, por lo tanto no está registrada por algún error, aunque historicamente podria ser del otro propietario.
– Pregunta:
Si es un error catastral y hemos estado pagando los impuestos de una parcela de otro dueño, ¿podemos reclamar la propiedad para nosotros? , si es así,¿cuantos años mínimos tendríamos que haber estado pagando para que nos concedan el derecho a quedarnos con ella?
Muchas gracias por la ayuda.
Hola Montse, no puedes pedir la propiedad, porque el Catastro o el pago de impuestos no da la propiedad. Lo que podríais hacer es pedir la devolución de ingresos indebidos, aunque para eso habría primero que cambiar la titularidad de la finca en el Catastro. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas tardes, mi madre ha fallecido y tenía un terreno que heredó de sus padres en su día y no se que puedo hacer para solucionar este problema. Mis abuelos poseían una finca rústica de 2 hectáreas, que al morir le dejaron a sus 7 hijos. Mi madre y sus hermanos segregaron la finca en 7 parcelas, cada una separada individualmente con sus respectivos metros y cada parcela con su recibo propio de IBI, las segregaciones fueron correctas pues no incumplían la unidad mínima de cultivo (todas superan los 2.800 m2, y la de mi madre 3.800m2 porque le tocó a suerte esos 1.000 m2 de más). Así se hizo todo a principio de los años 90 y así se quedo. Mi sorpresa ha sido a la hora de tramitar la herencia, descubro que en el año 2018 se ha inscrito en el registro de la propiedad la finca completa (por algún primo imagino) «todas las parcelas en conjunto» sin respetar las segregaciones que se hicieron en su día y ahora aparecen mi madre y sus hermanos como participaciones en la finca. Sin embargo, en Catastro siguen apareciendo las parcelas individualmente y el recibo de contribucion igual. Ya se que prevalece Registro, pero no hay alguna manera de impugnar ese registro alegando que es erróneo. Me consta que para poder registrar una finca deben coincidir Registro y Catastro y en este caso no coincide ¿Como es posible que se haya hecho? ¿Como podría solucionarlo? Gracias de antemano
Hola Juan, si la finca no se puede segregar en el Registro de la Propiedad todos los participantes de la finca estarán reflejados en el título como copropietarios a un porcentaje determinado. Si el Registro no reconoce la segregación previa poca solución tiene. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas tardes, voy a comprar una propiedad que según nota simple consta de una vivienda y 6000 metros de terreno rústico y a todo eso la nota simple le atribuye una referencia catastral. Sin embargo, cuando han ido a tasar la propiedad, el arquitecto refleja en la tasación que existen dos referencias catastrales, la de la vivienda (que coincide con la de la nota simple) y otra referencia atribuida a la parcela rústica (no consignada en el registro según pone la tasación). ¿Voy a tener algún problema a la hora de la compraventa por esto? ¿Qué debo hacer para que todo aparezca reflejado en una sola referencia catastral? Gracias. Un saludo.
Hola, lo importante es poner esas dos parcelas catastrales perfectamente descritas en la escritura que luego el Registro de la Propiedad inscribirá. En principio no debe de haber mucho problema. Un abrazo, Juan.
Buenas noches, Juan
A ver si me puedes ayudar con esta duda. Compramos una finca el año pasado y desde el primer día un vecino ya nos dijo que la parte que hay fuera del cierre posterior y que deja un pequeño terreno +- 100 metros cuadrados al lado de un riachuelos no era nuestra. En el registro figura que si, porque pone claramente que linda al este con dicho riachuelo por lo que dicha parcela se incluiría aunque el cierre esté más atrás, cierto? Qué opinas?
Además curiosamente en el registro(1224 metros) figuran más metros cuadrados que en catastro (1088)… podría ser porque al tener un riachuelo tienes que cedwr unos metros separados? No hay una ley que dice que a 5 metros Del Río la propiedad es de aguas o como es eso?
Muchas gracias!
Buenas, siempre predomina la descripción registral sobre la catastral y predomina la realidad física del terreno demostrable sobre la registral. En Catastro se le atribuye la franja de dominio público hidráulico que depende de cada cauce. Seguramente por eso te sale menos metros en el catastro. Sin embargo, para dar una mejor aproximación hay que estudiar más detenidamente el caso. Un abrazo, Juan.
Hola,quiero comprar un finca y el registro y Catastro ni coinciden,ya que mi vecino le salen más metros en Catastro y en registro son las dos parcelas iguales
Hola Jose, quiero comprar un finca y el registro y Catastro ni coinciden,ya que mi vecino le salen más metros en Catastro y en registro son las dos parcelas iguales. Un abrazo, Juan.
Tengo un terreno heredado de mis padres. Esta inscrito en el Registro dr la propiedad pero no tiene referencia catastral. He solicitado al Ayuntamiento para poder tener ref catastral y pagar Ibi.
El ayuntamiento me contesta que no les consta que exista este terreno.
Primero constaba en laescritura como rustico y ahora como urbano. Y en Registro tambien.
Tengo las escrituras de cuando tenis nuda propiedad y ahora que tengo plena propiedad
La verdad no se si tengo que buscar un abogado.
Buenas Carlos
Lo que yo haría es medir la finca con un técnico y que me diga si la superficie de la finca coincide con la descripción de las escrituras y si hay alguna parcela catastral que esté asociada a esa finca medida. Una vez hecho esto y con los resultados que salgan, me iría a Notaría para que incorporasen en la escritura la referencia catastral de la parcela y hacer el correspondiente coordinación de Catastro con Registro.
Espero haberte ayudado.
Un abrazo.
Hola, tengo una duda muy grande y no se cómo orientarme, tengo un terreno en medio de otros dos, prácticamente tengo vecinos de lado y lado, hace 5 años mis vecinos de lado y lado midieron sus terrenos pero lo hicieron mal y me quitaron 20 cm de cada lado, ahora quiéren echar una barda con sus medidas pero están mal,¿que puedo hacer?
Buenas Fernanda
En primer lugar necesitas hablar con un técnico que coteje que las medidas de tu finca coinciden o no con el Catastro y Registro. Posteriormente, yo haría un estudio histórico sobre las lindes de la finca para ver si se han modificado o no.
COn esta información deberías ir a un abogado para que interponga, en caso de ser necesario, la demanda a los vecinos por realizar un deslinde sin tu consentimiento.
Espero haberte ayudado.
Un abrazo.
Buenas tardes. Hace años nos expropiaron parte de una finca para hacer una carretera y cuando nos llegó la notificación para ir a cobrar y entregamos las escrituras, las medidas no coincidían, con lo cual hicimos un escrito explicándolo. Somos tres propietarios con el mismo problema y yo estoy en el centro. Yo vivo fuera del pueblo y cuando me notificaron para ir al ayuntamiento no pude ir porque me enteré tarde. Hemos hecho varios intentos pero seguimos igual y a este paso prescribe el plazo para cobrar. Ahora me he jubilado y dispongo de tiempo y quisiera intentar solucionarlo de una vez, pero no sé por dónde empezar. Podrían decirme a donde acudir? Muchas gracias
Buenas Juan
Lamentablemente no podemos ayudarte porque no estamos especializados en expropiaciones. Te aconsejo que hables con un abogado que te pueda informar.
Espero haberte ayudado.
Un abrazo.
Hola Juan Santiago, tengo dos parcelas colindantes en una vivo yo y en la otra de 2150m en escritura vendí 2000m llame a topógrafo para medir los 2000m y vallar,un error mío fue el la firma de las escrituras no hacer escritura con los 2000m sino con los 2150m ,mi pregunta es llegado el momento me puede reclamar los 150m de escritura si ya están Vallados los 2000m Gracias de antemano un saludo.
Hola nose si me explique bien tengo dos parcelas juntas una de 2150 metros cuadrados y la otra de 5000 metros cuadrados que es donde yo vivo, decidí vender la otra parcela a otra persona y lleguemos a un acuerdo de venderle 2000 metros de los 2150 metros,llamemos a un topógrafo nos midió los 2000 metros y vallemos.mi pregunta es me puede reclamar los 150 metros ya que no hicimos constancia de los 2000metros cuando le vendí, el tiene la escritura de los 2150 metros gracias ante todo.
Buenos días. Tenemos un piso que registral y catastralmente es uno (por agrupación de dos fincas en 1981). Solicitada consulta urbanística al ayuntamiento sobre si era posible segregarlos en las dos fincas que eran originalmente, se deniega por no constar alteración en el ayuntamiento, es decir, urbanísticamente siguen siendo dos pisos.
¿Podemos inscribir la segregación en el Registro? ¿Qué documentación del ayuntamiento necesitaríamos?
Muchas gracias
Buenas M Carmen, soy Laura, del equipo de GesMontes, gracias por compartir. Con respecto a tu consulta, al ser un caso específico, lo que te recomiendo es que puedas contactar con un profesional de tu zona que te ayude a gestionar los trámites de una forma más personalizada. ¡Feliz tarde!
Hola, tengo pensado comprar un terreno con una nave, dicho terreno en registro figura que tiene 80m2 y la nave 50m2. En el catastro y realmente figura que la finca tiene 170m2 y la nave 98m2. Que procedimiento debo seguir? Se debe modificar esto antes de comprar el terreno?
Hola Pepe, soy María del Mar,
del equipo de GesMontes, gracias por compartir. Pues lo mejor en este caso es que puedas contactar con un profesional de tu zona que pueda ayudarte. Un abrazo!