Obtener el 100% de garantía jurídica de una finca sólo se consigue cuando el Catastro y Registro comparten los mismos datos de una finca y están coordinados.

Entonces, ¿qué pasa cuando Catastro y Registro no coinciden? ¿Qué prevalece Registro o Catastro? En este vídeo te aclararé todas estas dudas.

Definición de Catastro y Registro de la Propiedad

El Catastro es un Organismo dependiente del Ministerio de Hacienda que tiene la función de servir de registro administrativo de todos los inmuebles de España, incluidas las fincas rústicas.

El objetivo principal de este registro es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El Registro de la Propiedad es un Organismo dependiente del Ministerio de Justicia que garantiza la titularidad de un inmueble a través de su inscripción en dicho registro.

La diferencia con el Catastro es que el Registro es quien garantiza y demuestra la propiedad de una finca, no teniendo esta capacidad el Catastro.

 

¿Qué pasa si Catastro y Registro No Coinciden?

Las discrepancias que pueden existir entre el Catastro y el Registro resultan de errores en la representación de la geometría real de la finca que se trate. Para comprobar cuál es el Organismo que contiene el error, es necesario medir la finca en cuestión y hacer la comprobación pertinente.

Desde la entrada en vigor de la Reforma de la Ley Hipotecaria, la cartografía Catastral se toma como plano base para la inscripción de fincas en el Registro. Por tanto, si la finca en Catastro está mal representada se podría llegar a inscribir mal en el Registro, con la falta de garantía jurídica que esto supondría para el propietario.

Para inscribir una finca correctamente en el Registro se permite que haya un pequeño error en la superficie en relación al Catastro. Si el error supera esta superficie, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare la situación.

Si compruebas que existen diferencias entre la superficie de Catastro y la de Registro, te recomiendo que realices una medición de la finca y procedas a corregir la situación lo antes posible para evitar problemas futuros.

 

¿Qué prevalece Registro o Catastro?

Como se ha comentado anteriormente, el Catastro es un mero registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas. Sin embargo, el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.

Por tanto, el Organismo que prevalece es el Registro, quedando el Catastro como un elemento que puede indicar indicios de propiedad de una finca, pero nunca definirá con garantías la titularidad del inmueble.

 

Aunque el Catastro y el Registro son Organismos independientes, es fundamental que se coordinen para evitar discrepancias en sus datos y evitar tener problemas futuros.

En caso de que no coincidan, se deberá realizar una medición de la finca para comprobar dónde está el error y proceder a subsanarlo. Siempre prevalece la Escritura (Registro de la Propiedad) sobre los datos que contenga el Catastro.

26 Comentarios

  1. Tras el deceso de un familiar hemos ido al registro de la propiedad y hay una casa,cual es nuestra sorpresa que esta la depuradora de la pedania y que está el catrasto a nombre del ayuntamiento de dicha pedania,y ahora quien es el dueño,nosotros tenemos la escritura al nombre del fallecido y su nujer (que esta viva),somo herederos directos

    • Hola Mari, el Catastro no define la propiedad de un inmueble, lo que define la propiedad es la escritura y el Registro de la Propiedad. Un abrazo, Juan Casado.

  2. He comprado mediante contrato privado y inscripcion en el catastro varias fincas rústicas colindantes Me han dicho que no es necesario elevar las a escritura publica que tendría que agruparlas y despues de 5 años hacer la escritura Creo que estas fincas nunca tuvieron escritura Que tengo que hacer para saber la situación legal exacta de estas fincas
    Por otro lado parece que hay una servidumbre de paso donde puedo averiguar si existe o no en el catastro no se ve
    Gracias por su respuesta

    • Hola Juliette, No hay venta segura de una finca hasta que no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Te aconsejo que hagas las escrituras e inscribas la finca en el Registro. Para saber la situación de una finca, incluyendo la servidumbre, necesitas obtener una nota simple del registro de la propiedad de las fincas que has comprado. En caso de no tener dicha escritura, significa que no se ha podido inscribir el derecho de servidumbre. Un abrazo, Juan Casado.

  3. Figuran en el Registro de la Propiedad , mis padres (actualmente fallecidos). como titulares de una finca rústica formalizada en mandamiento judicial en 1930 y asignado número de finca. (Colindante con otra de propiedad nuestra)
    Me dirijo al Catastro y me indican que no hay tal finca, que lo que reclamo está incluido en una parcela de mayor dimensión a nombre del ayuntamiento. Que la titularidad catastral ha sido históricamente siempre del ayuntamiento.
    Me indica el funcionario que no tengo nada que reclamar……!!!
    Actualmente es casa forestal.
    Cómo debo de proceder para reclamar la titularidad catastral?
    Hay peligro de perder la titularidad registral ?

    • Hola Pedro. El Catastro no es ningún Organismo que tenga la potestad de dar o quitar la propiedad de un inmueble. Si la finca la tienes en el Registro a tu nombre, no tienes nada que temer en relación a tu propiedad. Sólo necesitas justificar técnicamente y con todas las pruebas posibles que la finca registral tuya está incluida, POR ERROR, dentro de una parcela catastral del Ayuntamiento y quieres que se corrija la situación. Un abrazo, Juan Casado.

  4. Buenos días, en el inventario de bienes de un ayuntamiento nos constan discrepancias entre las superficies catastrales y las registrales, siendo las últimas menores en metros cuadrados a las primeras. ¿ Que procedimientos y tramites deberíamos emprender para regularizar la situación ?

    • Hola, lo primero que debes hacer es medir la finca en concreto para saber si es el Registro o el Catastro el que está bien o mal. Una vez hecho esto, deberás iniciar el procedimiento de corrección en el organismo que corresponda. Un abrazo, Juan Casado.

  5. Buenas tardes,
    tras el fallecimiento de mi padre estamos poniendo al día una serie de documentos.
    Tenemos 2 fincas en el casco antiguo del pueblo con algunas discrepancias entre catastro y escrituras. Las fincas están anexas.
    Existen 40m2 que, según la escritura se segragaron de la finca A. Según catastro, esos 40m2 pertenecen a la finca B.
    ¿Cómo tenemos que proceder para que los datos coinciden en catastro y registro?
    Ya tenemos planos georefeernciados realizados por un técnico. ¿Dónde regulamos ahora la situación?
    Gracias de antemano por su respuesta.
    Un cordial saludo

    • Hola Sofía. Con los planos del técnico hay que ver si el error está en el Catastro o en el Registro. Si es en Catastro lo que hay que presentar es planos y documentación de propiedad junto con el modelo de corrección de errores. Si es en Registro hay que instar al Registrar a corregir el problema. Un abrazo, Juan Casado.

  6. Hola, he adquirido una finca rustica, la he escriturado y registrado y al cambiar de cultivo me la han medido y resulta que faltan metros y tambien hay un carril comun y varios postes de una linea electrica que no constan en escritura ni catastro y para colmo sugun los padrones, mojones o linderos hay terreno abandonado que creo pertenece a mi finca pero en catastro figura dentro de las fincas colindantes.
    Como puedo obtener las primeras escrituras de mi finca?
    Como puedo demostrar que las lindes de mi finca no son las del catastro.?

    • Hola Diego. Las primeras escrituras las puedes obtener pidiendo un certificado literal histórico de la finca en el Registro de la Propiedad. Ahí verás el notario que es el que redactó cada una de las escrituras de la finca. Podrás ir a cada una de las notarías para solicitar una copia de la Escrituras. Quizás no te la puedan dar por la Ley de Protección de Datos. En ese caso te puedes valer de la información que viene en el Certificado Histórico. Las lindes se pueden demostrar o bien con el consentimiento de los vecinos o bien con cartografía histórica, para lo que haría falta a un técnico competente. Un saludo, Juan Casado.

  7. BUENOS DIAS .Nosotros compramos segun escritura dos fincas , una casa y un huerto detras de la casa que todo junto y segun el registro es de 945 metros . ahora jubilados y con tiempo y queriendo hacer testamento y dejarlo todo arreglado resulta que consultando el cadastro nos dicen que tenemos 545 metros .
    Total que nos faltan 400 metros , ¿que debemos hacer?

    • Hola Antoni, lo primero que debes hacer es pedirle a un técnico que mida tus propiedades. Una vez hecho esto comprobar dónde está el error concretamente. Si está en Catastro deberás hablar con el colindante que tienes el problema para que consienta que la linde es como marcas en el plano. Si el vecino no consiente deberás hacer uso de la coordinación entre el catastro y el registro a través de la representación gráfica alternativa. Un abrazo, Juan Casado.

  8. Buenas, tras haber comprado una finca que era registrable aunque no habia concordancia entre los metros registrales y los catastrales:
    metros registrales 5.900
    Metros catastrales 7.000,
    Se ha registrado aplicandole la nueva ley 13/2015, previa notificacion a los linderos y publicado en el (boe) y nadie reclamo en el plazo que se da antes de registrarla, hace ya de esto un año y medio que se registro. Ahora recientemente sale un lidero diciendo que hemos invadido su propiedad fisica en 1000 metros y que nos va a denunciar. las lindes actuales estan segun catastro y registro ya que se solicito la aplicacion de la nueva ley 13/2015 el momento de la compra.
    ¿puede que le de el juez le de la rason a este señor despues de haber pasado un año y medio?
    Espero su respuesta,gracias.

    • Hola Germán, a priori, tienes muchas posibilidades de ganar en caso de juicio. Sin embargo, el vecino colindante puede hacer uso de cartografía histórica para demostrar que la linde no va por donde esta actualmente. Para ello, la cartografía histórica debe ser muy clara, cosa que no siempre ocurre. Un abrazo, Juan Casado.

  9. Buenas tardes. Existe una discrepancia entre la Catastro y la linde de toda la vida de la finca Mi vecino dice que prevalece lo que dice el Catastro pero la linde, que yo sepa siempre ha estado ahí . ¿Que puedo hacer…? ¿Solicito una Cartografía histórica? ¿Donde se solicita? Y en caso de que me de la razón ¿que tengo que hacer? Gracias de antemano.
    Un saludo.

    • Hola Elena, el Catastro no sirve para demostrar la linde de nada. Por tanto, no se puede basar en el Catastro para demostrar una linde. Para ello, se utiliza cartografía histórica. Lo que te recomiendo que vayas a un técnico que te ayude a aclarar y resolver el problema. Un saludo, Juan Casado.

  10. Buenas noches
    La linde de mi finca no coincide con el catastro. ¿Tengo que buscar una cartografía histórica? ¿Donde la puedo encontrar? Mi vecino dice que la linde es la que pone en el catastro, pero esa linde ha estado y siempre se ha tomado en ese lugar no coincidiendo con el catastro. ¿Que puedo hacer?

    • Hola Sofía, te recomiendo que trates de cambiar la linde en el catastro a través del informe técnico. Si ves que no puedes, lo haces a través del procedimiento de Coordinación Catastro Registro. Un saludo, Juan Casado.

  11. Buenos días. Compré un terreno, y esperando para ir a por las escrituras, recibo una carta de registro donde me pide un certificado de equivalencia, ya que el terreno comprado, en el registro consta que está en un polígono y parcela, y según certificación catastral descriptiva y gráfica, está situado en otro polígono y parcela. He ido al ayuntamiento y me dicen que ellos no me pueden dar ese documento, que tengo que ir a catastro. ¿En catastro me darán esa información? ¿De verdad el ayuntamiento no puede hacerme ese documento? Gracias

    • Hola Eva, las cuestiones de Catastro se resuelven en Catastro salvo que el Ayuntamiento tenga un Punto de Información Catastral. De todas formas, lo conveniente es que vayas al Catastro. Un abrazo, Juan Casado.

  12. Buenas tardes,
    He comprado una finca con una casa que no estaba escriturada, la finca si. El contrato de compraventa está condicionado a que la casa se pueda escriturar e inscribir en el registro de la propiedad como obra nueva. Este último paso no se ha podido hacer porque hay una discrepancia entre los metros cuadrados reales que se han escriturado y los metros que figuran en el catastro.Se ha iniciado procedimiento de subsanación en el catastro pero llevamos más de seis meses. En el registro nos dan como solución presentar certificado de arquitecto con los metros reales y con eso inscribirian la obra nueva a nombre de mi vendedor. Mi duda Es, ¿luego me pueden poner problemas a mi cuando vaya a inscribir yo mis escrituras de compraventa al no haberse solucionado aún el error catastral?? Muchas gracias

    • Hola Rocío. Eso que te proponen se llama Inscripción de la Representación Gráfica Alternativa, regulada por el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria. EL Registro inscribirá la finca con la casa según los metros reales con un certificado de un arquitecto que tenga las coordenadas de los vértices georeferenciados. Esto es muy importante hacerlo bien porque de lo contrario habrás inscrito mal la finca y ya es un problema peor. Un abrazo, Juan Casado.

  13. Hola, voy a comprar una finca que en catastro aparece la parcela y la casa de apero como residencial uso propio. La finca tiene las escrituras de la herencia antigua en la cual aun no aparece la casa de apero pues en catastro aparece del 2013, otro problema que se aprecia en el plano del catastro es que en la vista aerea el la delimitacion que aparece como casa de apero es un techado de chapa que pusieron despues por lo que la casa de apero no sale delimitada en el plano, si coincidiendo esta con la informacion de la misma que aparece los metros de la misma mas los metros del porche. Eso debo de cambiarlo a la hora de hacer la escritura? Es que med a miedo que depues la tiren abajo por interpretar que el apero se cambio de sitio o algo, en la cartografia del año 2008 aparece la casa sin el chapado que se puso despues por lo que se puede demostrar que es anterior. Tambien decir que esta en suelo protegido y no se que hacer. Un saludo y gracias.

    • Hola Patricio, lo que dice Catastro sólo tiene efectos tributarios, es decir, a efectos de impuestos. También, se puede considerar lo que dice Catastro a efectos de una prueba más sobre el total a determinar de una finca. En esta cuestión no creo que tengas problemas, aunque deberías asegurarte en tu Ayuntamiento. Un abrazo, Juan Casado.

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