Antes de comprar una finca es muy importante conocer cuál es la situación jurídica del terreno para evitar problemas legales.
Hoy te hablaré de las 10 cuestiones jurídicas que debes plantearte antes de llevar a cabo la compra de una finca rústica.
10 preguntas clave para evitar problemas legales en la Compra de un Terreno
#1. ¿Está la finca consorciada?
Por diversos motivos, la totalidad o parte de la finca que pretendes comprar puede estar consorciada con la Administración Pública, principalmente con Medio Ambiente.
El Consorcio supone que será la Administración Pública la encargada de gestionar y administrar la parte de la finca que esté bajo este régimen. Esta situación supone una limitación muy importante en cuanto a la gestión que puedes realizar de la finca.
Por tanto, antes de comprar una finca es muy importante conocer si está sujeta a Consorcio con la Administración o no.
#2. ¿Está la finca arrendada?
Conocer si la finca tiene algún tipo de contrato de arrendamiento es fundamental por los siguientes motivos:
- El arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto, es decir, tiene un derecho de compra preferente frente a otra persona a igualdad de condiciones.
- Aunque la finca se venda, el arrendatario tiene el derecho de continuar con el aprovechamiento de la finca hasta el final del plazo establecido en el contrato, es decir, podrá continuar con el uso de la finca de la misma forma que venía haciendo con el anterior propietario.
A la vista de lo anterior, se puede comprender que comprar una finca arrendada supone una importante limitación a la hora de gestionar la explotación.
#3. ¿Las construcciones que contiene la finca son legales desde un punto de vista urbanístico?
La legalidad de las construcciones o edificaciones que disponga la finca tiene especial relevancia cuando van a ser usadas de forma activa, es decir, cuando van a ser parte fundamental del proyecto de gestión de la finca. Por ejemplo, si se desea establecer una casa de turismo rural, la edificación debe de estar legalizada.
Un aspecto fundamental que debes de tener en cuenta es que no se puede considerar una construcción legalizada sólo por pagar un recibido del IBI o contribución.
Una edificación se considera que está legalizada cuando se dispongan de los documentos o licencias pertinentes por parte del Ayuntamiento del municipio donde se localice la finca.
#4. ¿Por la finca atraviesa o linda algún camino público y/o vía pecuaria?
La presencia de caminos públicos o vías pecuarias en la finca supone tener que asumir la presencia de senderistas, ciclistas o vehículos.
En la mayoría de ocasiones, estos caminos públicos no suponen ninguna molestia, sin embargo, en zonas de interés de turismo de naturaleza la presencia de personas transitando por las vías suelen ocasionar grandes perjuicios.
Por tanto, conocer la presencia de caminos públicos y su nivel de actividad es fundamental a la hora de definir si estas vías podrán generar perjuicios a la explotación de la finca que pretendes comprar.
#5. ¿Son los datos del Registro de la Propiedad correctos?
La inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad es una tarea fundamental a la hora de conseguir tener las mayores garantías jurídicas sobre el inmueble. Por ello, comprobar los datos que contiene el Registro sobre la finca es fundamental para evitar problemas legales tras la compra.
Para conocer esta información, es fundamental conseguir una Nota Simple Informativa del Registro. Los datos que se deben comprobar son:
- Titular de la finca
- Porcentaje de propiedad sobre la finca
- Existencia de usufructo
- Superficie de la finca
- Existencia de construcciones
#6. ¿Tiene la finca alguna carga?
En la Nota Simple de la finca, extraída del Registro de la Propiedad, aparecen las posibles cargas, como hipotecas o embargos.
El comprador de un inmueble asume los derechos y obligaciones del anterior propietario. Por lo tanto, al comprar la finca asumirá las posibles cargas que pueda tener.
Por ello, antes de proceder a la compra de la finca es fundamental conocer si sobre ella existe alguna carga.
#7. ¿Tiene la finca algún enclave en su interior?
Un enclave es una finca que se encuadra dentro de otra y está rodeada por completo por esa finca. Por regla general, tener enclaves dentro de la finca puede limitar el aprovechamiento de la misma y tener que soportar molestias permanentes, como el paso de vehículos a través de su finca para llegar al enclave.
Para conocer si la finca que vas a comprar tiene algún enclave, es muy importante conocer las fincas registrales que vas a comprar y cómo se relacionan con las parcelas catastrales que conforman la finca. De este modo, se puede conocer cuál es la geometría de la finca y si en su interior existe algún enclave.
#8. ¿El Catastro define correctamente la geometría y características de la finca? ¿Refleja correctamente la situación de la finca?
El Catastro es un registro administrativo de todos los inmuebles de España de los que contiene datos como titularidad, valoración catastral y geometría.
Es importante que Catastro tenga los datos correctos de tu finca para evitar problemas con la Administración Pública, subvenciones, pagar más impuestos de los que deberías, problemas en el Registro por transmisión de la finca, entre otras.
#9. ¿La superficie que vas a comprar es la que realmente tiene la finca?
No son pocas las veces que nos hemos encontrado con propietarios que han pagado por una superficie concreta y, cuando han medido la finca, resulta que tiene menos metros de lo que han pagado por ella.
Para evitar esta situación, es fundamental medir siempre la finca que se va a comprar con una precisión suficiente que te garantice que lo que estás pagando es lo que en realidad tiene la finca.
#10. ¿Coincide el Catastro con el Registro?
Desde la entrada en vigor de la Reforma de la Ley Hipotecaria, los planos de Catastro se definen como los verdaderos de una finca una vez se pase por el Registro de la Propiedad.
Por tanto, si los datos y cartografía del Catastro no reflejan correctamente la realidad de la finca, se puede llegar a inscribir la finca en el Registro de la Propiedad con errores que te pueden generar graves problemas futuros.
Por ello, se recomienda comprobar que el Catastro refleja correctamente la realidad de la finca mediante una Medición de Precisión.
Soy arrendatario desde el año 2015 de una finca de olivar propiedad de mi madre fallecida el año pasado y quería saber si el arrendamiento continúa activo por el tiempo que determina el contrato.
Saludos.
Hola Benjamin, el arrendamiento queda activo porque los herederos heredan tanto los derechos como las obligaciones. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas, quiero comprar una finca rústica con tres construcciones, tiene escrituras pero no se a quien dirigirme para saber si lo que compro es lo correcto.
Tiene unos 5.000 m cuadrados, dos pozos, una piscina y vegetación.
La idea es hacer turismo rural pero no creo que haya nada legalizado (AFO) AUNQUE TENGA ESCRITURAS Y FIGURE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Voy a ir a urbanismo para que me informen pero cada vez que voy me dicen que todas las fincas rústicas con construcciones no son legales.
Además tengo el temor de que puedan demolerla o que esté en zona protegida o inundable.
Quien podría ayudarme para guiarme en este proceso?
Gracias
Hola Paloma, lo mejor es que contactes con un Arquitecto de la zona que sepa cómo va el Plan General de Ordenación Urbanística. Un abrazo, Juan Casado.
hola buenas he hederado una finca en el registro de la propiedad tengo unos metro y en catrastro tengo otros y en la escrituras los metros de registro y con otros lindereos a que se vasa eso
Hola Luis Miguel, se debe a errores que se cometieron cuando se hizo el Catastro o cuando se describió tu finca en el Registro de la Propiedad. Un abrazo, Juan Casado.