El contrato de Compraventa es el documento que se elabora entre el vendedor y el comprador para definir todos los conceptos y acuerdos entre las partes en la compraventa de una finca rústica.

En el presente vídeo te explicaré los aspectos fundamentales que tienes que incorporar en el contrato de compraventa del terreno.

Elementos esenciales en el Contrato de Compraventa de Finca Rústica

#1. Descripción detallada de la finca objeto de compraventa

Aunque parece algo obvio, es muy importante definir con todos los detalles posibles la finca que se compra.

Como mínimo, recomiendo que se incorpore a la descripción de la finca los siguientes conceptos:

  • Número de Finca Registral
  • Polígono, Parcela y Término Municipal que compone la finca
  • Superficie Registral, Catastral y Real de la finca
  • Descripción detallada de la finca: indicar a qué se dedica la finca y cuáles son sus límites, si existen o no servidumbres, como mínimo.

 

#2. Precio y condiciones de pago

Como es lógico, la parte fundamental de cualquier compraventa es el precio de transacción.

Además de establecer el precio, es muy importante definir claramente cómo se realizará el pago de la cuantía total, estableciendo la cuantía de la señal a pagar.

Se debe ser lo más claro posible en cuanto a los plazos y forma de pago, para evitar que esta falta de precisión pueda afectar a alguna de las partes.

 

#3. Plazos para comprar o vender la finca

Se deberá acordar un plazo máximo para solventar todos los problemas posibles y para efectuar la compraventa ante Notario.

Además, se deberán detallar las pertinentes penalizaciones en caso de no cumplir con el plazo definido.

 

#4. Comunicación previa a linderos y arrendatarios

El tanteo y retracto son derechos de compra preferente que tienen los vecinos o arrendatarios de la finca sobre otras personas.

Para evitar problemas por este concepto, se recomienda notificar la venta de la finca a los colindantes y arrendatarios por si desean comprar la finca haciendo uso de su derecho preferente, normalmente se hace a través de un burofax.

Se debe indicar en el contrato de compraventa que se ha realizado dicha comunicación y, que, tras esperar el tiempo oportuno, no se ha manifestado intención de compra por parte de los vecinos o arrendatarios.

 

#5. Penalizaciones por incumplimiento del contrato

Un punto muy importante es definir claramente las penalizaciones que podrán tener las partes en caso de incumplimiento del contrato de compraventa. Por norma general, se suelen establecer las siguientes:

  • Comprador: perderá la señal en caso de incumplimiento del contrato.
  • Vendedor: deberá devolver el doble de la cuantía pagada en concepto de señal y la cuantía entregada si no cumple con lo estipulado en el contrato.

 

#6. Definición de las cargas de la finca

En caso de que la finca tenga cargas, como hipotecas o embargos, hay que definir claramente en el contrato como se va a solucionar esta cuestión.

Una opción puede ser liquidar la hipoteca antes de la firma de la escritura y otra puede ser que el nuevo comprador descuente el precio de la deuda y se subrogue en la hipoteca.

 

#7. Arrendamientos

Se debe definir claramente si existen arrendamientos y, en caso de que así sea, cómo se va tratar este aspecto entre las partes.

 

#8. Subvenciones con las que cuenta la finca

Se deberá especificar muy detalladamente los derechos PAC o cualquier otra subvención que tenga la finca y que se va a transmitir.

Por ejemplo, para los derechos PAC es fundamental reseñar el código de cada derecho y su importe unitario.

En caso de subvenciones que supongan obligaciones de cumplimiento de requisitos para la finca, se deberá detallar en el contrato cuáles son esos requisitos a cumplir y la cuantía de la subvención a percibir.

 

#9. Problemas con Catastro o Registro

En caso de que se adviertan problemas con Catastro o Registro, se deberá detallar en el contrato esta situación junto con su solución planteada, definiendo quién corre con los costes de dicha subsanación.

Se deberá definir en el contrato un plazo de solución para estos problemas, estableciendo a su vez las penalizaciones pertinentes.

 

En definitiva, elaborar un buen contrato privado de compraventa de una finca rústica asegura tanto al comprador como al vendedor que el acuerdo que han llegado se cumple, evitando de este modo problemas y malentendidos innecesarios.

 

Todo pasa por llevar a cabo la medición de una finca dónde conocerás la superficie real, si existen problemas entre Catastro y Registro, si existen enclaves, entre otra información relevante para reflejar en el contrato de compraventa.

 

6 Comentarios

    • Hola Amalio,

      Gracias por tu consulta.

      Siento decirte que no tenemos una copia de un contrato ya que cada uno se realiza de forma detallada.

      Te recomiendo que te dirijas a tu asesoría de confianza para que te puedan realizar un contrato adaptado y personalizado a tu situación, es la mejor opción.

      Un abrazo,

      Juan Casado

  1. ¿Cómo puedo obtener los datos protegidos (nombre y apellidos y, razón social) si la finca no está inscrita en el Registro de la Propiedad? Simplemente con el objetivo de identificar al dueño para realizar una oferta de compra.

    • Hola Jose, puedes pedir a alguno de los vecinos de esa finca que te saque una Certificación Catastral de su finca y en esa certificación vienen los vecinos con sus datos personales. Un abrazo, Juan Casado.

  2. Buenas noches, tengo todas mis 8 parcelas heredadas hace años (no soy agricultor) , 20 has de secano, de las cuales sólo 1 parcela de 12 hectareas está a mi nombre en el registro, el resto de las 7 parcelas pequeñas no están en el registro a mi nombre (supongo que a nombre de algun antepasado mío que murió hace 50 años o más) ,el resto no constan a mi nombre en el registro. Eso sí mis 8 parcelas están todas correctamente a mi nombre en el Catastro y además expresamente indicadas en el testamento como que son mías , pero sólo 1 en el Registro de la propiedad de mi pueblo . O sea, todo OK en Catastro y Testamento , pero fatal en Registro de la propiedad, como no soy agricultor, quiero venderlas, pero no sé si se puede vender sin que esté a mi nombre en el registro una parcela. En mi pueblo siempre se ha comprado y heredado con un simple papel. No sé si esto se puede hacer hoy en día.
    ¿Tengo que poner a mi nombre en el Registro también mis 7 parcelas antes de venderla ? ¿Puede el comprador aceptar una situación así? ¿Puede regularizarse todo en el registro durante o tras la compra con el comprador? ¿Es muy caro registrar a mi nombre 7 parcelas de 1 ha +- cada una antes de venderlas?

    • Buenas Antonio, lo normal es que un comprador no compre una finca que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad. Lo normal antes de vender una propiedad es pasarla a tu nombre. Por tanto, te recomiendo que hables con un abogado para que te ayude a regularizar tu situación puesto que de lo contrario vas a tener problemas futuros si quieres vender alguna finca. El precio de la operación dependerá de los trámites que haya que hacer y de la documentación existente. Un abrazo, Juan Casado.

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