¿Necesitas constituir una servidumbre de paso para poder entrar a tu finca? ¿Un vecino te está pidiendo una servidumbre de paso por tus terrenos?

En este artículo te explicaré que es una servidumbre de paso, cómo se constituye, los requisitos que se tienen que cumplir para conseguirla y qué hacer cuando se enfrenta con el vecino por este motivo.

¿Qué es una servidumbre de paso?

Una servidumbre de paso es un derecho que tiene una finca enclavada, entre otras de distintos propietarios, para pasar por esas fincas desde un camino público hasta la finca enclava.

En definitiva, la servidumbre de paso es el derecho que tiene la finca enclavada para construir un camino o utilizar un camino de las fincas vecinas para pasar hasta su propiedad.

La servidumbre de paso tiene dos partes:

  • Predio dominante: el terreno enclavado que se beneficiará de la constitución de la servidumbre de paso sobre la finca vecina.
  • Predio sirviente: la propiedad sobre la que se constituye la servidumbre y por la que pasará el vecino para llegar a su finca

 

¿Cómo se consigue una servidumbre de paso?

La constitución de una servidumbre se puede conseguir de dos formas:

  • Cuando hay acuerdo entre vecinos: mediante la elaboración de una Escritura Pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Cuando no hay acuerdo entre vecinos: tendrá que ser un Juez el que dictamine la constitución de la servidumbre. En este caso, es fundamental demostrar, a través de un Informe Técnico Pericial, que no hay alternativa posible para que el Juez entienda la necesidad o no de constituir la servidumbre por el lugar que se solicita.

En caso de que entre la finca enclavada y el camino público existan varias fincas de distintos propietarios, será necesario constituir la servidumbre de paso sobre cada una de estas fincas hasta llegar a dicha vía pública. Por tanto, en caso de ser necesario hacer uso del Juzgado, se deberá demandar a todas las fincas sobre las que se vaya a constituir la servidumbre, aunque alguna de ellas esté de acuerdo en favorecer la constitución de la servidumbre.

 

¿Cuáles son los requisitos para la constitución de servidumbre de paso?

A continuación se describirán los 5 requisitos a tener en cuenta para constituir una servidumbre de paso, relacionándose por orden de importancia:

#1. Enclavamiento de la finca

Para que pueda constituirse una servidumbre a favor de una finca, es necesario que esta se encuentre enclavada totalmente entre fincas ajenas a tu propiedad y no dispongas de acceso directo a camino público. Si por alguna de las fincas de la persona solicitante de la servidumbre tienes acceso a una vía pública, no cumpliría con el requisito de enclavamiento de la finca.

 

#2. Salida a Camino Público

Los terrenos para los que se solicite la constitución de la servidumbre de paso, además de estar enclavados, no deberán disponer de acceso a cualquier vía pública.

En caso de que la finca que solicita la servidumbre tenga acceso a vía pública pero esta sea imposible de transitar ni de arreglar para una correcta circulación, se podrá constituir una servidumbre que permita el paso a estos terrenos. Para ello, es fundamental poder demostrar, a través un Informe Técnico Pericial, que no existe otra alternativa posible.

 

#3. Menor Daño

Cuando se constituye una servidumbre de paso sobre una propiedad ajena, se está causando un daño a dicha propiedad y unos perjuicios al no poder disponer libremente del terreno que ocupa la servidumbre. Por ello, la jurisprudencia establece el requisito de menor daño como uno de los más importantes a la hora de establecer la servidumbre de paso.

Por tanto, a la hora de solicitar el establecimiento de una servidumbre de paso, es fundamental estudiar y valorar cuál de las alternativas posibles generará un menor daño sobre el predio sirviente.

 

#4. Menor distancia a Camino Público

Una vez definidas las alternativas que menor daño podrían causar, será necesario definir cuál de ellas es la que presenta menor distancia a una vía pública.

 

#5. Comodidad

De aquellas alternativas que presenten menor daño y distancia a camino público, se deberá elegir la que sea más cómoda para el acceso al predio dominante.

 

¿Tiene derecho el dueño del predio sirviente a una indemnización?

Salvo que el dueño del predio sirviente acuerde no establecer indemnización alguna, la constitución de una servidumbre de paso lleva aparejada la obligación de indemnizar a dicho propietario por el daño ocasionado en su finca y por los perjuicios generados al no poder usar la tierra empleada en el camino para el objetivo principal de la finca.

 

Recomendaciones ante una Servidumbre de Paso

Te puedes encontrar ante dos situaciones diferenciadas.

#1. ¿Te están pidiendo constituir una servidumbre de paso a través de tu finca?

Si estás en esta situación, puedes plantearte dos soluciones:

  1. Dar voluntariamente esa servidumbre mediante una escritura pública.
  2. Rechazar la constitución de la servidumbre. Antes de tomar esta opción, te recomiendo que estudies las posibilidades que tiene el vecino de acceso a tu finca, ya que este estudio te dará una idea de las probabilidades que tienes de ganar en caso de que el vecino lo demande.

 

#2. ¿Necesitas establecer una servidumbre de paso a través de la finca del vecino?

Existen dos posibles soluciones:

  1. Ir a hablar con el vecino. Explícale muy bien por qué necesitas la servidumbre, el uso que le vas a dar y por dónde la quieres constituir. Si el vecino acepta, elabora una escritura y déjalo todo documentado.
  2. Si el vecino se niega, deberás ponerte en contacto con un abogado para interponer la correspondiente demanda contra el vecino. En esta situación, es fundamental disponer de un Informe Técnico Pericial para demostrar que cumples con los requisitos para constituir una servidumbre y que no tienes alternativa posible que la planteada a través de la finca del vecino.

 

En definitiva, una servidumbre de paso se constituye para dar paso a una finca enclavada a través de las fincas colindantes. Para ello, se debe de cumplir 5 requisitos y demostrar convenientemente la necesidad existente de establecer esta servidumbre de paso por el lugar designado.

 

79 Comentarios

  1. Acabo de heredar de mis abuelos una finca rústica que se encuentra enclavada entre otras fincas y en el testamento pone que otra heredera ( mi tía ) debe darme un servicio de entrada. Ella ha dejado 2.5 metros. ¿Hay alguna medida oficial para estos caminos? Entiendo que si es para el paso de maquinaria agrícola, los dos metros y medio no son suficientes pero no sé si está reglamentada la distancia. Si fuera mayor y ella no quisiera dar más ancho de camino ¿tendría que denunciarla?

    Gracias

    • Hola Susana,

      La servidumbre de paso se debe definir tanto en geometría como en anchura. No es suficiente con decir que se debe dar paso.

      Estas situaciones acarrean muchos problemas como el que usted tiene.

      No existe una medida legal para la anchura de las servidumbres, sin embargo, si se establece que la servidumbre es para uso de maquinaria agrícola deberá adecuarse para que efectivamente tenga ese uso, dándole la anchura que sea lógica para tal fin.

      Antes de denunciar es conveniente estudiar qué dice el testamento exactamente, las escrituras de propiedad y hablar con su tía. Si su tía acepta no habría más problema. Si por el contrario se niega, se debería proceder a denunciarla bien para modificar la servidumbre que hay o para constituir una nueva servidumbre.

      De una u otra manera habría que comprobar técnicamente y de forma previa que se cumple con los requisitos legales mínimos para solicitar dicha servidumbre.

      Espero que le haya sido de utilidad la información.

      Gracias

  2. Compre un terreno y tengo atrás un vecino que me dice que tiene que pasar por ahí, El terreno está 30 años sin pasar nadie y un vecino me dijo que no le pertenece pasar por el mío porque también intento que le dejará paso por allí, linda con más terrenos , ¿tendría que dejarle paso? ¿ en mi escritura si le tuviera que dejar paso me lo pondría? Que coste que hay más terrenos pero el hombre sólo quiere que le deje del mío y no compartir con más vecinos.

    • Hola, la obligación de dar paso a un vecino se establece mediante una servidumbre de paso. Esta servidumbre sólo se adquieren en virtud de título, es decir, mediante escritura. Para saber si el vecino tiene derecho de paso por tu finca es necesario obtener una nota simple del Registro de la Propiedad de tu finca, y ver en Cargas si hay alguna servidumbre. Si no hay servidumbre constituida el vecino no tiene derecho de paso.

      Ahora bien, si el vecino cumple con los requisitos para constituir una servidumbre te la podrá pedir por vía amistosa o por vía judicial. En el caso que finalmente se constituya la servidumbre, el vecino tendrá la obligación de indemnizarte por el terreno ocupado por la servidumbre y los daños ocasionados.

  3. Buenas tardes,

    Tengo una finca a la que se accede desde hace 30 años por un paso construido conjuntamente con el predio sirviente en su día, ya que parte del mismo es de uso compartido. Dicho paso no se recogió en escritura Pública ni se inscribió en el Registro de la Propiedad en su día, y a la fecha está sin inscribir.
    El problema es que la finca ha cambiado de dueño recientemente, y éste, conocedor de la circunstancia de NO REGISTRO, se niega a permitir el paso por dicho carril.
    Que opciones tengo?

    • Hola Jose, tienes dos opciones: la mejor opción es que el vecino te quiera reconocer un derecho de paso, pero como veo que se niega, solo te quedaría acudir a un abogado para que interponga la correspondiente demanda. Un abrazo, Juan.

  4. Tengo un vecino que su finca esta separada de la carretera por mi finca y la de otro vecino, (la zona esta abancalada) siempre ha usado la entrada por la finca del vecino ya que es donde tiene mas extension y ademas es mas cercana a la carretera. ( su finca aunque en dos bancales, tiene acceso entre ambos) Jamas ha entrado a través de mi parcela, pero ahora, segun el estoy obligado a cederle entrada. En mi escritura no pone nada deservidumbre, ¿es logico que tenga derecho y que tenga que acceder a dicha exigencia? su finca no excede de 5000m2.

    Gracias!

    • Hola Jose, todas las fincas enclavadas tienen derecho de servidumbre de paso. Sin embargo, esta servidumbre solo se puede obtener a través de título, es decir, escritura. Por tanto, si el vecino quiere establecer una servidumbre a través de tu finca y no aparece en tus escrituras, tendrá que denunciarte y demostrar que cruzar a través de tu finca es la vía más cercana a camino público, es dónde menos daño genera a tu finca y es el lugar más cómodo para el acceso del vecino. Un abrazo, Juan.

  5. Buenos días,
    Estamos considerando comprar una finca. El acceso desde la vía pública pasa por más de 20 metros de terreno perteneciente a una propiedad adyacente. Esto está en el borde de su porción de tierra que es boscosa y no tiene estructura. Este acceso ha estado en vigencia desde 1997 y es la única forma de nuestra compra propuesta. ¿Tendríamos que obtener un acuerdo por escrito o si ha estado en uso durante más de 20 años, se otorga automáticamente?

    Gracias
    Tim

    • Hola Tim, el derecho de paso o servidumbre solo se consigue en virtud de título, es decir, escritura. Por tanto, hay dos formas de conseguirla: 1. Que el vecino mediante acuerdo acceda a darte esa servidumbre de paso o 2. Que sea el Juez quién te otorgue este derecho. Un abrazo, Juan.

  6. hola mi pregunta es a quien le toca hacer la servidunbre agricola, al dueño del terreno o al quien lo ocupa o sea la persona que esta enclavada grasias

    • Hola, la servidumbre es responsabilidad del enclavado. Sin embargo, si el dueño del predio donde se quiere hacer la servidumbre así lo ve bien, lo puede hacer y luego pasarle los costes al del enclave.

      Lo normal es que el del enclave pague y el dueño donde se hace la servidumbre la construya.

      Un abrazo, Juan.

  7. Buenas, acabao de alquilar con mi pareja una casa con finca, pero para acceder a la finca hay un caminito estrecho cerrado por un lado con muro y por el otro lado con unos arbustos de la finca de la vecina, es una servidumbre (nos enteramos despues de firmar contrato de alquiler), el dueño nos puso una verja para cerrar bien donde estan los arbustos, ya que se nos coñaban los perros a la finca de la vecina peeeero la vecina nos corta esa verja porque dice q esa servidumbre es suya y no podemos cerrarla….es asi? Como hacemos con los perros? Y si son niños pequeños como mis sobrinos los que se cuelan a su finca? Justo antes de ese camino tenemos una zona como de pario donde se dejan los coches que tambien esta cerrada.

    • Hola Marta, la servidumbre es sólo un derecho de paso que tienes, no es terreno de la propiedad de la finca que has alquilado. Por tanto, no puedes colocar ningún tipo de cerramiento sobre esa propiedad, salvo autorización por parte de su propietario. Si quieres cerrar para que no pasen los perros tendrás que hacerlo en los terrenos de la propia, no en la servidumbre. Un abrazo, Juan Casado.

  8. Hola. Soy Maria.Mi finca esta afectada por una servidumbre de un vecino a su finca y ahora me dice que yo no puedo usar esa servidumbre para la mia. Es cierto?? Que tengo que demandar paso por otra servidumbre para mi finca? Gracias

    • Hola María, por lo que puedo entender, tu finca soporta una servidumbre de un vecino. Entonces el vecino usa el camino de tu finca para acceder a su finca. Si es de este modo, el vecino no tiene derecho a decirte que no puedes pasar por el camino puesto que el camino es de tu propiedad, sólo que el vecino tiene derecho a usarlo para acceder a su finca. No tienes que denunciar a nadie, sólo seguir usando ese camino. Un abrazo, Juan Casado.

  9. Hola Juan, muchas gracias por todas tu explicaciones y respuestas sobre las servidumbres. Tengo con mi hermano un pequeño terreno de 1500 metros en una zona donde se permite construir una vivienda unifamiliar a partir de los 1000 metros. Lindamos con la servidumbre (en propiedad) de un vecino al que le sobran metros.
    Lo que me gustaría saber, es si le compramos 500 metros de esa servidumbre, podríamos tener la posibilidad de construir una casa cada uno (sin tocar dicha servidumbre). O si por el contrario la servidumbre no computa para acumular m2 para construir.

    Un saludo y gracias.

    • Hola Jose, la servidumbre si está sobre tu finca es tu propiedad, no la del vecino. Para que lo entiendas bien, una servidumbre es un derecho que tiene el vecino para pasar por un terreno de tu propiedad. No es que el vecino tenga la propiedad del camino, es que el vecino tiene el derecho de paso pero la propiedad es de la tierra donde se encuentra el camino. Las servidumbres entiendo que computan para sumar la superficie de construcción en la parcela. Si tienes 1500 metros y compras 500 más, supongo que no tendrás problemas para hacer dos casas. De todos modos eso habría que estudiarlo más concretamente. Un abrazo, Juan Casado.

  10. Hola! Compramos una finca hace unos meses segregada de otra que se quedaron los vendedores. En el acuerdo los vendedores se compormetieron a adecuar el camino que conecta nuestra finca con la carretera pero no lo han hecho. Ahora nos ofrecen, en lugar de arreglarlo, que podamos usar su propio camino que está dentro de su finca per nosotros queremos que sea oficial. ¿qué tenemos que hacer? No estamos seguro de si es el caso de constituir una servidumbre porque nuestra finca sí tiene otro camino. Gracias por tu respuesta.

    • Hola Carol, para que sea oficial lo debes de hacer a través de la constitución de una servidumbre a través del Notario e inscrita en el Registro de la Propiedad, definiendo con planos y coordenadas el trazado del camino. Un abrazo, Juan Casado.

  11. Buenas tardes D. Juan: Disfruto de un pequeño huerto, heredado por mi esposa de su padre, el cual ha estado usando más de 80 años una servidumbre de paso a través de la parcela colindante, con permiso del vecino. La parcela en cuestión ha cambiado de dueño, y a éste no le gusta mucho que yo acceda por su propiedad. Que debo hacer?. Gracias.

    • Hola Enric, si la servidumbre está constituida en escritura pública y registrada en el Registro de la Propiedad, el vecino no tiene absolutamente nada que decir. Si no está constituida, el vecino podrá negarte el paso y, por tanto, tras el estudio que es necesario, se deberá solicitar vía amistosa y, si no funciona, por vía judicial. Un abrazo, Juan Casado.

  12. Buenos días Juan Hemos comprado una finca de olivar, que procede de una parte de una herencia segregada de 5 hermanos, en la que en dicha escritura tiene establecida servidumbre de paso, obviamente como mejor les ha convenido a ellos, pero que no es la más corta sino la más cómoda para ellos, ya que atraviesa toda la Finca, de parte a parte. Podemos cambiar esa servidumbre ahora al comprar nosotros y esablecer otra. Es conveniente elevarla a público o serviría contrato privado, y por último, podríamos pedir indemnización, o al estar ya reflejado en la segregación no procede.
    Muchas Gracias

    • Hola Alejandro, la servidumbre de paso debe constituirse por aquel lugar que menos daño ocasione al predio sirviente. Como otro criterio, de los posibles que cumplan esto deberá ser el más cómodo para el predio dominante. Para hacer esto lo primero es hablar con el predio dominante. Si se niega te aconsejo que te pongas en manos de un abogado y estudie tu caso en concreto. Un abrazo, Juan Casado.

  13. hola necesito ayuda, tengo un terreno adquirido hace 11 años y en mi escritura no figura ninguna servidumbre ni nada ,ahora que he puesto la peana de la luz un vecino me dice que lo quite que ahi habia una senda de tres palmoos o servidumbre de paso ,pero tengo entendido que esta senda ya desaparecio por que este vecino y el resto de vecinos ya tienen acceso directo por via publica,ademas la peana no impide el paso de personas por al lado.que puedo hacer.A y encima este vecino ya vallo el terreno tapando por completo la senda que hubo en su dia.gracias

    • Hola Carlos, para que exista una servidumbre tiene que estar recogida en la escrituras y en el Registro de la Propiedad de la finca. Además, para que una servidumbre se pueda constituir debe de existir imposibilidad por la finca que tiene la servidumbre a su favor de acceso a camino público directamente. Si tiene acceso a un camino público no tiene derecho de establecer una servidumbre. Un abrazo, Juan Casado.

  14. Hola
    Tengo una finca rustica de 450 m2 que antes se utilizaba de era, el vecino de la finca de al lado ha estado pasando por ella cuando la utilizaban para sacar el grano hace bastante tiempo 30 años, yo he vallado mi finca y ahora me reclama el paso de servidumbre( ni en el registro, ni en escrituras hay nada)su finca tiene unos 600 m2 y tiene acceso a un camino publico, pero hay un desnivel de unos tres metros, pero con una rampa lo podría solucionar, pero eso no quiere.
    ¿tengo obligación de darle paso de servidumbre como antes pasaba por ahi?
    en caso que si
    ¿Quien paga la escritura, el terreno y registro?
    Como el paso esta sujetado por una pared de piedra vieja, ahora esta asi pero claro como no tiene transito aguanta lo suficiente pero en el momento que pasen coches como quiere el vecino se puede caer.¿En caso que se cayera quien la tendría que arreglar?
    Si hiciéramos unas escrituras de paso de servidumbre ¿se podría especificar que el arreglo y mantenimiento del paso de servidumbre corresponde al vecino?

    • Hola Juan. Si no tienes derecho de servidumbre de paso por tu finca no tienes por qué dejarle pasar y más aún si tiene acceso a camino público. En estas condiciones aunque fueses a juicio lo perderías (salvo que cuando se estudie en profundidad se advierta otra situación diferente). Los gastos de la servidumbre, construcción de camino e indemnización la paga el predio dominante que es el que la va a utilizar. En relación a la pared vieja, el predio dominante es el que corre con los gastos de reparación y mantenimiento de la servidumbre, por tanto, tendrías que pagar el arreglo. Un saludo, Juan Casado.

  15. hola, espero que podáis ayudarme. Tengo un cortijo que compré hace años. Cuando lo compré me dijeron que sólo se podía hacer escritura del cortijo y no de la tierra que hay porque no se podía segregar por no tener los metros mínimos e hicimos la Escritura del cortijo y aparte un contrato para la tierra. Los vendedores me enseñaron su contrato de cuando ellos habían comprado de la misma forma. El problema es que mi fosa séptica donde desagua mi cortijo está en esa tierra y ahora después de más de diez años el vecino (el que le había vendido al que me vendió a mi) dice que esa tierra no la vendió (y claro, no está en la Escritura) y que el contrato que yo tengo no se llevó a cabo al final . El problema se agrava porque mis vendedores ya fallecieron, así que no puedo probar si le pagaron por la tierra o no. Mi preocupación es por la fosa séptica, ¿puede el hombre ahora quitarla? ¿Tengo algún derecho de servidumbre por el tiempo que ha pasado? He visto que son 20 años, cómo puedo demostrar que ya han pasado más de 10?Es un gran problema porque yo no tengo terreno para poner la fosa séptica.

    • Hola. La inscripción en el Registro de la Propiedad de una compraventa no es un hecho obligatorio en España, pero sí que es muy recomendable por situaciones como la que planteas. Yo te aconsejo ponerte en manos lo antes posible de un abogado porque creo que con los contratos de compraventa (aunque no se pueda demostrar el pago de la tierra) y el uso reiterado y consciente de la tierra se puede demostrar tu propiedad. Un saludo, Juan Casado.

  16. tengo una finca rustica enclavada entre dos fincas Urbanas – una propiedad en regimen de gananciales y otra URBANA QUE DA ACCESO A CAMINO PUBLICO
    CUALES SON LAS CINCO CONDICIONES QUE SEGUN USTEDES TIENE PARA CONSEGUIR LA SERVIDUMBRE DE PASO A CAMINO PUBLICO.

    LES AGRADECERIA SUS COMENTARIOS

    SALUDOS

    • Hola Jose. En este punto yo tendría muy en cuenta el daño generado en la finca urbana, puesto que un metro cuadrado es mucho más caro que un metro cuadrado de una finca rústica. Quizás tratar de hacer una servidumbre por ese punto te puede costar muy caro en concepto de indemnización. Habría que estudiar la situación más en profundidad para dar un consejo más preciso, sin embargo, te aconsejo que estudies bien el artículo de Servidumbres de nuestra web para que puedas entender la mejor solución para tus intereses. Un abrazo, Juan Casado.

  17. Quiero información sobre una servidumbre de paso.

    Yo soy el predio sirviente. El vecino que la usa (predio dominante), su finca es estrecha, entre de cara y sale marcha atrás, su finca no le permite hacer la maniobra para cambiar el sentido.

    Para manejar maquinaria agricola se necesita pericia, experiencia, sobre todo en la maniobra de marcha atrás. Como consecuencia el vecino se sale, muchas veces, del ancho de la servidumbre de paso, inavadiendo mi finca.

    Pregunto, si puede hacer uso de la servidumbre de paso con vehículos agricolas si su finca no le permite hacer las correspondientes maniobras. O bien, la servidumbre tendría ser solo para el paso de personas. Existe en el Códgo civil un ancho mínimo del predio dominante para establecer una servidumbre que permita el paso de vehículos agricolas.

    Muchas gracias

    • Hola Rosa. Las características de la servidumbre siempre se aconsejan que se establezcan claramente en la escritura. Siempre se considera que una servidumbre es para paso de vehículos, también agrícolas como tractores si el predio dominante es una finca agropecuaria. Aunque pueda hacer uso de la servidumbre lo que no puede es salirse para dar la vuelta con el tractor. Ese problema lo tendrá que resolver en su propia finca. Algunas personas optan por alambrar la servidumbre para que no le invadan sus terrenos cuando los vehículos se salen fuera. Un abrazo, Juan Casado.

  18. Hola tengo una duda , compre una finca y por detrás hay una serie de fincas todo a lo largo del linde trasero de mi finca, no tienen salida a camino publico y tengo que dejar paso de servidumbre aunque no esta en i escritura ni nota simple, la duda es si solo dejo hasta la primera finca y esa tiene que dejar el paso al resto o tengo que dejárselo yo a todas

    • Hola Raúl. Si no hay registrada ninguna servidumbre de paso en tus escrituras no tienes que dejar pasar a nadie, salvo que quieras de buena fe establecer la servidumbre. Si te niegas te podrán denunciar y tendrás que darle acceso, si es que cumplen con los requisitos mínimos para constituir una servidumbre. Lo normal es que para constituir la servidumbre para todas se haga a través de un sólo camino, ya que te denunciarían todos los propietarios a la vez. Un abrazo, Juan Casado.

  19. Hola
    El vecino me pide paso de servidumbre para su finca por que siempre ha pasado por mi finca, su finca da a un camino publico, nada masd que tiene un desnivel de 3m, que yo creo que con una rampa se solucionaria.
    Tengo obligacion de darle paso de servidumbre?

    • Hola Juan, puedes ver la respuesta en en el punto 2 de este artículo. Un abrazo, Juan Casado.

  20. Buenos dias.
    Mi hermano y yo teníamos una finca rústica juntos y la segregamos hace más de 30 años. Yo me quedé con la casa de aperos original y los terrenos que la rodean. Mi hermano se quedó con el resto de terreno y ahí se contruyo su casa. Las últimas alteraciones catastrales han convertido los terrenos que rodean mi casa y la de mi hermano en terreno urbano. El resto de nuestras tierras sigue siendo rustico. El problema ha venido cuando he comprobado que con la segregación, el camino para acceder a nuestras fincas, que yo creía que era de ambos, forma parte de la finca de mi hermano, y por tanto es una servidumbre de paso. Mi hermano me ha dejado pasar siempre e incluso en un momento dado me dejo esfaltar y ampliar el camino en algunos puntos a costa de quitarle metros a su terreno. Pero ahora le he pedido que hagamos constar en escritura dicha servidumbre y me ha dicho que no. Que él no escritura nada. Que yo ya tengo la servidumbre por ley constituida y que no quiere alterar la escritura original ni complemetarla con un anexo de servidumbre. Además dice que en caso de que accediera a escriturar sería con la medida original del camino, donde pasa un coche justo. Yo quiero que conste en escritura y que además lo haga con más metros de ancho. Temo que si no es así, mi terreno se puede infravalorar si quiero vender o me impida contituir una hipoteca para mejorar la casa, porque para mí , sin estar registrada la servidumbre, mis terrenos no valen nada. Puede negarse mi hermano a escriturar? Puedo obligarlo yo a hacerlo y además con mas metros que el camino estrecho original?

    • Hola Eugenio, si tu finca no tiene acceso a camino público tienes derecho a constituir una servidumbre de paso. Puedes forzar a tu hermano a constituirla, sólo que tiene que ser en el Juzgado. Ya será el Juez quien dictamine el trazado y la anchura de dicho camino. Te aconsejo que trates de hacerlo por la vía amistosa, si no lo consigues, deberás hacerlo por la vía Judicial, con el asesoramiento de un abogado y de un técnico que te haga el informe pericial. Un abrazo, Juan Casado.

  21. Hola Juan,

    tengo la siguiente pregunta a ver si me puedes orientar.
    tenemos una finca con una vivienda (cortijo muy antiguo) y nos encontramos con el siguiente problema: la vivienda es rodeada por una vereda que siempre ha estado ahí y que rodea literalmente la vivienda por 3 de sus 4 lados, por lo que todo coche que pasa nos puede ver bañarnos en la piscina, etc…la vivienda está cercada con una valla y la única posibilidad planteada hasta ahora es poner brezo para ganar intimidad. Pero yo me pregunto ahora, ¿no es posible que esa servidumbre o vereda que da paso a propietarios de otras fanegas de tierras se sitúe por otro sitio?.
    Esta vereda sale de un cambio principal para meterse “campo a través” y es ahí donde rodea la vivienda. Esa bifurcación desde el camino principal no se podría hacer desde otro sitio? o no es posible por haber estado “toda la vida” así?

    Muchísimas gracias

    María

    • Hola María, tanto si es una servidumbre como si es un camino público se puede cambiar el trazado del camino. Si es una servidumbre (para ello tiene que estar reconocida en las escrituras) se debe hablar con los predios que usen dicha servidumbre. Si no acceden al cambio deberás plantearte irte al Juzgado. Si es un camino público (municipal o autonómico) deberás irte al Organismo y preguntar cuál es el procedimiento administrativo necesario para solicitar y ejecutar el cambio de trazado del camino. Un abrazo, Juan Casado.

  22. Hola. Mi abuelo hizo segregación de una finca grande y dejó en herencia a cada hijo una finca individual cada una con su escritura hace ya 30 años. Después de tantos años mi tía quiere pasar por mi finca para llegar a la suya. La suya no está enclavada pero se tendría que hacer un acceso a vía pública. Un puente en este caso y no quiere.
    Sus tierras han sido cultivadas entrando a ella por varios lugares. Ahora nos quiere llevar a juicio porque dice que esas fincas eran de su padre y tiene derecho a pasar. En la finca que nos tocó hay puerta de acceso a un camino que ha quedado en nuestra finca. No existe servidumbre ni en escritura ni en el registro. Qué posibilidades tenemos de no cargar nuestra finca con un paso? Gracias.

    • Hola María, en principio y sin conocer todos los detalles de la cuestión, debéis justificar que esta finca tiene acceso directo a vía pública, sólo que necesita construirlo. De todas formas, en caso de que os llegue la demanda, debéis poneros en contacto con un abogado y un perito para hacer un Informe Pericial. Un abrazo, Juan Casado.

  23. Hola buenos dias,

    acabamos de comprar una finca en un pueblo en la que solo tenemos paso a través de un paso de servidumbre ya si figura en la escritura. en total somos tres vecinos, mi vecino mas próximo y yo somos los que tenemos este paso de servidumbre.
    Mi pregunta es, este paso de servidumbre tiene una puerta, esto es legal o este paso siempre ha de estar abierto?

    Un saludo y muchas gracias por la respuesta.

    • Hola Abraham, se puede poner una puerta en la servidumbre siempre y cuando las personas que tienen derecho de uso sobre ella tengan llave de ella. Un saludo, Juan Casado

  24. Buenos dias, tengo una finca y dos de mis vecinos no tiene entrada a las suyas. Ellos sin mi consentimiento ha estado entrando por mi finca, donde no hay carril ni nada, pero hace poco con un tractor a intentado hacer un camino y me ha dañado y arrancado 15 olivos. Ante estos daños he cerrado la zona por donde ellos quieren pasar. Mi pregunta es ¿me puede denunciar? ya que el alega que como lleva mucho tiempo entrando tiene derecho a pasar, pero no tiene servidumbre constituida. Si me denuncia perderia yo? Estoy desesperada porque tampoco lo puedo denunciar por los daños porque no lo he visto cuando los ocasiono, aunque se que a sido el.
    Que solucion me dais, ya no se que hacer y cada dia encuentro mas daños en mi finca.
    Saludos

    • Hola Rocío. Si no hay servidumbre constituida no tiene derecho a pasar, ni tan siquiera por haber pasado durante cierto tiempo por la finca. Para poder pasar es necesario constituir una servidumbre de paso. Para ello, se puede hacer de 2 formas: 1.- Por la buenas, tú le das paso y se firma en la notaría la servidumbre. 2.- Por las malas, el vecino te denuncia para obligarte a darle servidumbre. Para que gane el juicio el vecino es necesario que demuestre muy bien los puntos claves que viene en el artículo sobre servidumbres. Si no perdería. Entonces, si no quieres que constituyan una servidumbre por tu finca tienes que demostrar muy bien, con un Ingeniero, que los vecinos tienen otras alternativas de paso más cortas y menos perjudiciales que por tu finca. Además, si se constituye una servidumbre por la finca el vecino tiene que indemnizarte con el uso de la tierra que utilice como camino. Un saludo y suerte, Juan Casado.

  25. Compré un terreno rústico, me hice una vivienda en el año 1982. El que me vendió el terreno me transfirió la propiedad de la tubería de agua potable. Esta tubería pasa por distinta propiedades y ahora un de ellas me pone problemas para acceder cuando se produce alguna avería. Poseo la propiedad del alta en el servio del agua potable. Mi pregunta es si me pueden poner impedimentos a la hora de arreglar una avería. Siempre que ha ocurrido alguna avería dejo todo de la misma manera que estaba.

    • Hola Antonio, tendrás que mirar la existencia de una servidumbre para poder acceder a la finca del vecino para arreglar la avería. Si no la tienes deberás o bien conseguir el consentimiento del vecino para entrar a su propiedad o bien deberás iniciar el procedimiento de inscripción de una servidumbre. De todos modos, te recomiendo que consultes con una abogado tu caso concreto. Un abrazo, Juan Casado.

  26. Hola soy Pablo. Yo herede un olivar de mis padres y este no tiene apceso nada mas que por un paso de servidumbre . Yo lo conozco hace 50 años asi.
    Ahora a llegado un nuevo propietario y a comprado todas las parcelas de por alli. A levantado con maquinas todos los majanos ( montin de piedras ) y todas las lindes que son de piedra y las a amontinado a ambos lados de mi terreno. A arrancado arboles, a hecho pozos de agua (justo uno en el paso de servidumbre ).
    Bueno pues ahora dice que tengo que pasar por otro lado que no sea el anterior. Dar una vuelta a toda su finca bordeando por pedrizas por que mi olivae, esta bordeado de muros de piedras.
    Muchas gracias.

    • Hola Pablo, las servidumbres de paso se establecen en las escrituras. Si no está allí reflejada no hay servidumbre posible. Si está allí reflejada entonces tienes derecho de paso por donde siempre ha estado la servidumbre. El propietario de la finca puede cambiar el camino de servidumbre siempre que cuente contigo. De hecho el acceso alternativo que te dé tiene que ser el más corto, menos problemático para tí y menos perjudicial para la finca. Te aconsejo que mires si la servidumbre está en la escritura de tu finca. Si está debes hablar con el vecino y exponerle que te tiene que dar otro camino que se adapte a tus necesidades y donde a él no le cause problemas. Si no quiere deberás hablar con un abogado para iniciar los procesos legales pertinentes. Si no está en la escritura deberás ir a un abogado para que inicie los procesos legales que sean necesarios para constituir la servidumbre donde técnica y legalmente sea viable. Un saludo, Juan Casado.

  27. Hola! Tengo un campo que da a un camino municipal muy ancho, yo me hice la entrada a mi campo un poco más ancha con una retro y quitaron una senda que se hizo con el paso de los años( más de 50) para subir al campo de mi vecina , que está un poco más alto ( entra por mi campo para subir). Ahora quiere que lo deje como estaba, dice que es una senda de toda la vida, que su abuelo ya pasaba por allí.¿ tengo obligación de hacerlo?. Ella tiene un camino municipal que entra en su campo por detrás( o sea que tiene otro camino). Me gustaría que me contestarais, muchas gracias!!

    • Hola Malena. La vecina sólo tiene paso por la finca si dicho paso está reconocido en las escrituras de la finca. Si no está reflejada dicha servidumbre no tiene por qué exigir el paso por allí. Además, si ella tiene un acceso desde un camino público no cumple con los requisitos mínimos para exigir la servidumbre de paso. Un abrazo, Juan Casado.

  28. Hola,

    he comprado una finca rustica, rodeada de otras fincas, y en sus escrituras indica “Tiene su entrada por el camino que atraviesa la finca de xxxxxx”

    La cuestion es que el camino es muy estrecho para que pase un coche. Ya he visto en otro comentario que indicas que no hay medidas oficiales para servidumbre, y que deberia ser una medida lógica al uso del camino, pero aqui no especifica un uso concreto.

    Entiendo que si indica que hay un camino para su entrada, este deberia estar adecuado para el paso de un turismo, y siendo rustico, de maquinaria agrícola. ¿hay alguna medida mínima para estos fines? Gracias

    • Hola Alberto. La servidumbre debe tener la anchura relativa al uso que se le va a dar. Si es para paso de maquinaria o coches. De todos modos, lo normal es un camino de 3,5 metros de ancho. En relación a la pregunta que haces la respuesta es que no hay una medida mínima legal establecida. Siempre hay que justificar la anchura del camino. Un abrazo, Juan Casado.

  29. Hola,
    hemos comprado una propiedad y para acceder a la misma y a las fincas agrícolas, tenemos que hacer uso de una servidumbre de paso, conseguida por los antiguos dueños a través de un proceso judicial. Mi pregunta es si los dueños del terreno donde se encuentra la servidumbre de paso pueden impedir el paso de otros vehículos que no sean nuestros, pero que vayan a nuestra propiedad; estoy hablando del cartero, de un transportista, del conductor de un tractor que viene a faenar a nuestra tierra,de una amiga…

    muchas gracias

    • Hola Rosa, una servidumbre establece el derecho de paso de una finca sobre otra, sin importar qué persona es la que tiene que pasar. Por tanto, el propietario del predio sirviente no tiene derecho a evitar o bloquear el paso por la finca aunque no sean los propietarios. Un saludo, Juan Casado.

  30. Eustaquio.
    6/9/2018
    Hola Juan .
    Gracias de antemano por su respuesta sobre sevidumbres. Tengo una parcela heredada que nunca ha dado servidumbre al resto de fincas,siempre ha sido el paso (con caballerías y peatonal lo que entonces había) estaba por otra finca lindante que era de la misma propiedad que las demás fincas y da a la carretera .
    Tengo testigos que asi lo aseguran en mi escrituras no consta paso ni servidumbre.
    Estoy convencido estas fincas tienen que tener paso para vehículos agrícolas .
    Me quieren echar el paso por mi terreno cuando considero tiene que ser por donde estaba la servidumbre, pero esta persona se niega a dar paso a vehículos
    ¿ Tendría yo que dar paso?
    Estoy a disposición de quien sea para hablar y llegar a un posible acuerdo.
    un saludo

    • Hola, si en tus escrituras no aparece la servidumbre entonces sólo pueden poner el camino en tu finca si constituyen una servidumbre sobre ella. Para ello, o bien deberás acceder a ello o bien te tendrán que denunciar para conseguirlo. Si no quieres la servidumbre deberás demostrar que existen otros trazados alternativos a lo que proponen más viables técnica y juridicamente hablando. Además, podrás justificar que siempre se ha pasado por la finca del vecino y no por la tuya. Un saludo, Juan Casado.

  31. Tengo unas fincas de las que soy propietario, enclavadas entre otras que no son de mi propiedad. El paso de a pié que vengo usando por la finca de un vecino desde hace muchos años no está registrado y el vecino en cuestión nos deja unos 90cm. por un lateral de la finca y luego tiene vallado y nos deja helechos y otros, para que no pasemos, como debieramos. Por el otro lado hay muros de otras fincas, que no limpian. Mi pregunta es que teniendo una nueva vía pública marcada en el Plan General de Ordenación Municipal, (aprobado en el 2009) que pasa por mis fincas, que debería hacer para que el ayuntamiento proceda a abrir dicha vía pública (8m.según técnico Municipal) y así poder pasar y al mismo poder edificar. La vía pública marcada es para poder construir en la zona. Al mismo tiempo no necesitaría servidumbre de paso. Muchas gracias.

    • Hola Juan, para que sea el Ayuntamiento quien abra la vía tendrá que ser dicho Organismo el que inicie los trámites. Lo único que puedes hacer para acelerar el proceso es que solicites al Ayuntamiento que ejecuten lo previsto en el PGOU y esperar a que lo hagan. Un abrazo, Juan Casado.

  32. Hola, mi nombre es María. Hace unos meses compramos una finca de olivar, en la nota simple del registro de la propiedad y en las escrituras del antiguo propietario no figura que haya ninguna servidumbre de paso. Ayer nos llamo por telefono el hijo del primer propietario de la finca, (era una única finca que segrego para vender el trozo que nosotros ahora poseemos) que se la vendió hace 30 años al hombre que yo se la he comprado. Nos ha mandado sus escrituras donde figura que hay una servidumbre de paso por mi finca pero que no fue registrado y como sigue teniendo en propiedad la finca de al lado de la mía me reclama la servidumbre que yo ha he quitado y he plantado olivos.
    No esta registrada y en las escrituras del antiguo dueño no figura pero si figura en las escrituras del dueño anterior al que yo se la compré y se ha estado utilizado durante este tiempo, aunque hay un camino privado (que no se quien lo hizo, creo que entre todos los vecinos de alrededor) que bordea toda mi finca hasta llegar a la suya.
    ¿que debo hacer?, ¿quien tiene razón?
    Gracias

    • Hola María. Lo primero que debes hacer es informarte para ver si esas escrituras del vecino están registradas. Si no lo están, entonces no tiene servidumbre. También, sacaría una nota simple de tu finca para ver si está inscrita dicha carga. A partir de ahí, ya se trata de analizar bien la situación. Un abrazo, Juan Casado.

  33. Buenas,tengo una finca con un carril con servidumbre de paso para mi y tres vecinos más,tengo que arreglarlo porque está inaccesible, puedo reclamar el pago del arreglo entre todos?

    • Hola Jose, si el que haces uso y disfrute del carril eres tú y los vecinos sois vosotros quienes debéis de pagar el arreglo. Un abrazo, Juan Casado.

  34. Buenas Juan.
    Para acceder a mi finca se constituyo en escritura pública una servidumbre sobre la propiedad de mi vecino de 6 metros. Sin embargo, actualmente mi vecino ha construido un almacén que ocupa 30 centímetros de esa servidumbre, dejando la anchura total de la servidumbre en 5,70 metros. Por lo que he leído en tus respuestas, sé que le puedo obligar a demoler la parte de la construcción que ocupa la servidumbre o, en su defecto, a que me pague una indemnización. Pues bien, mi duda es, ¿hay una distancia mínima exigida legalmente entre una construcción y una servidumbre de paso, de modo tal que los linderos de la construcción no puedan situarse justamente en el linde de la servidumbre?
    Muchas Gracias

    • Hola Ramón. Según sé, no existe ninguna norma que regule la distancia de una servidumbre a una construcción.

      Para tu caso hay dos soluciones:

      1. Ampliar el camino esos 30 centímetros al otro lado del camino
      2. Obligar a demoler ese almacén para que queden los 30 centímetros.

      Hay una cosa que hay que entender. En el ámbito jurídico no hay leyes inmutables. Si llegas a juicio un juez puede ver que esos 30 centímetros no te perjudican y puede darle la razón al vecino.

  35. hola.
    al heredar una finca que se segrego en varias parcelas,sobre la parte de el camino que esta en la mia hay un derecho de paso del resto de propietarios,
    ¿puede el resto de propietarios hacer reparaciones en mi tramo del camino?¿tengo obligacion de reparar y mantener ese camino (camino que yo no uso porque tengo acceso a mi parcela por otro camino?

    • Hola Javier, los otros propietarios pueden hacer reparaciones del camino, sólo que deben pedirte permiso a priori. Tú sigues siendo el propietario de ese terreno sólo que otros tienen derecho a usarlo como camino. Si tu no usas el camino entonces no debes abonar nada de su reparación. Un abrazo, Juan Casado.

  36. Gracias por contestarme. En las escrituras del vecino si figura al detalle reflejada la servidumbre pero segun el registro de la propiedad, en mis escrituras y en las del hombre que me las venció a mi no figura nada. El registro no tiene constancia de servidumbre. El vecino se agarra a que lleva 30 años pasando por alli, pero hace 15 que se hizo un camino que llega hasta su finca, aunque es mas un poco más largo pero bastante bueno. ¿tengo que dejarle el paso? ¿quien me respalda a mi si yo he comprado una finca libre de cargas?

  37. Hola compre unas fincas y las atravesó la carretera y me quedo un trozo de terreno que esta identificado con un muro de piedras y mi vecino dice que ese trozo es suyo . Es tuve de viaje y metió maquinaria para hacer una entrada. Por dicho trozo de terreno i cerro su propiedad con una malla metálica .yo fui a al ayuntamiento me dieron el permiso y puse una valla metálica .y cerré mi trozo .pero el ahora me denunció para decir que ese trozo es suyo. Y ni siquiera tiene el registro de herederos para justificar su propiedad. Y va a llevar al juzgado unos testigos falso para que digan que el pedazo es suyo. Yo compruebo con escrituras de compraventa de las fincas y las personas. que me vendieron .pero tengo una duda. como la carretera corto la finca. Quisiera me ayuden

    • Hola Esther, si tienes documentos que acreditan la propiedad de la finca no debes temer a los falsos testimonios del vecino. Tiene que ser él quien justifique la propiedad, al haber denunciado. También puedes justificar que ese trozo fue parte de la finca con una ortofotografía oficial anterior al año de la construcción de la carretera. Un abrazo, Juan Casado.

  38. Hola, tengo una finca, es escritura consta como labradio, enclavada entre otras dos, cerradas con valla metálica, el camino de servidumbre, que no consta ni el registro ni en las escrituras, pertenece a un solo propietario. Ha colocado un bloque de hormigón en el centro del camino, ya que como yo accedía a mi finca en coche por el camino de servidumbre, dice que no lo puedo hacer, que sólo puedo pasar andando o en tractor pero no en vehículo o furgoneta. ¿puede prohibirme acceder en coche a mi finca? Puedo quitar el bloque que colocó el propietario en el centro de la seridumbre y reponerlo a su estado original, sin obstáculo.
    Muchas gracias.

    • Hola Benito. Si dicho camino no se refleja como servidumbre en las escrituras, entonces no es una servidumbre legal, por tanto, no puedes reclamar nada. Ahora bien, puedes exigirle legalmente que te de una servidumbre para tu vehículo por las buenas y si no accede podrás exigírselo a través de los Tribunales. Pero hasta que no tengas la servidumbre escriturada y registrada no puedes exigir paso al vecino. Un abrazo, Juan Casado.

  39. Hola Juan buenos días,

    Quería realizar una consulta sobre una servidumbre de paso. Hemos adquirido una finca rústica que está partida en dos partes por un camino que usan unos cuantos vecinos para acceder a sus fincas, nosotros también lo usamos. Dicha servidumbre no está reflejada en escrituras, pero los vecinos dicen que está de toda la vida (pueden ser sobre 30/40 años)
    En dicho camino de acceso se encuentran unos árboles de gran altura que habría que talar por seguridad para todos. ¿Tendríamos que pagar este gasto entre todos los vecinos que hagan uso del camino de servidumbre? ¿O tendríamos que abonar la totalidad nosotros que somos los dueños del terreno?
    Si los vecinos se niegan a pagar, ¿podemos negarles el paso? Hay otro camino un poco más lejos por el que pueden llegar hasta sus fincas.
    Muchísimas gracias de antemano, un saludo

    • Hola Susana, si la servidumbre no está reflejada en las escrituras entonces no es una servidumbre legal. Es una mera concesión de paso que puedes cortar cuando quieras. Teniendo en cuenta esto, los árboles son responsabilidad tuya, otra cuestión es que los vecinos quieran ayudarte pagando el coste. Pero el terreno es tuyo y el camino es sólo tuyo. Si lo deseas puedes cerrar el camino porque la servidumbre no se ha establecido de forma legal. Un abrazo, Juan Casado.

      • Hola buenas tardes Juan,

        Muchas gracias por tu respuesta. Quería puntualizar que no te comenté que dicha finca esta situada en la Comunidad Foral de Navarra, y como aquí hay leyes que a veces son distintas… puede ser que al haber pasado tantos años se adquiera el derecho de servidumbre de paso, aunque no esté escriturada? Muchas gracias de nuevo, un saludo

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