Cuando se pretende realizar la compra de una finca rústica, no sólo es importante conocer el precio de la transacción, también es importante conocer todos los gastos que conlleva la compraventa de los terrenos.
En este vídeo te explicaré cuáles son los gastos de compraventa de una finca rústica y si es el comprador o el vendedor el que tiene que hacerse cargo de ellos.
¿Cuáles son los gastos de compraventa de una finca rústica?
Además del precio fijado para la transacción, es muy importante conocer otros gastos que se tienen que hacer frente en la compraventa.
#1. Gastos de Notaría y Registro en compraventa de fincas rústicas
En la compraventa de fincas, uno de los pasos más importantes es la elaboración de la escritura pública de propiedad en Notaría y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Los gastos notariales de la escritura de compraventa pueden ser abonados según se pacte o, en caso de no existir ese pacto, deberán ser abonados por el vendedor. Para conocer el importe de este gasto se deberá solicitar presupuesto a la Notaría donde se pretenda hacer la compraventa.
Una vez hecha la escritura, se deberá proceder a su registro en el Registro de la Propiedad. El coste de este trámite deberá ser consultado al Registro de la Propiedad que corresponda a la finca y su importe deberá ser abonado por el comprador.
#2. Impuestos de compra de terreno rústico
Los impuestos que se aplican a la compraventa de una finca rústica son:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas: es un impuesto que debe pagar el comprador de la finca. El importe es un porcentaje, definido por la Comunidad Autónoma correspondiente, del valor de la finca. Normalmente, Hacienda establece un valor mínimo fiscal para la compraventa. Cuando ese valor es demasiado alto y no corresponde con la realidad se debe realizar una tasación pericial contradictoria para evitar pagar más impuestos de los debidos. Entra para conocer el Valor Fiscal de un terreno en Andalucía.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: este impuesto deberá ser abonado por el vendedor por aumento o disminución de su valor patrimonial.
Impuesto de Bienes Inmuebles: este impuesto deberá ser abonado por el vendedor el año en curso que se realiza la compraventa. Al siguiente año le corresponderá al comprador. El importe de este impuesto es un porcentaje, definido por el Ayuntamiento, del valor catastral del Inmueble. Si está pagando demasiado IBI por su finca es debido a errores en la Valoración Catastral. Entra si quieres saber los datos que se pueden modificar en Catastro.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: cuando la finca se compra a través de un crédito hipotecario, se deberá abonar este impuesto por inscribir esa carga sobre la finca en el Registro de la Propiedad. El importe es un porcentaje, establecido por la Comunidad Autónoma, del valor de la hipoteca.
#3. Gastos de corretaje en compraventa de fincas rústicas
Cuando la transacción de compraventa de la finca rústica ha tenido involucrado a un corredor o inmobiliaria, se deberá tener en cuenta los honorarios de estas personas. Por regla general, el importe del corretaje suele estar en el 1,5% – 2% del valor de compraventa a cada parte, es decir, para el comprador y el vendedor independientemente.
#4. Costes de Honorarios Técnicos
El trabajo técnico que puede tener una compraventa de finca rústicas es:
Coordinación Catastro-Registro: cuando la cartografía catastral es incorrecta o no coincide con la información contenida en el Registro de la Propiedad, se deberá realizar el trabajo técnico pertinente para corregir la situación y facilitar que el Registrador acepte la inscripción de la finca.
Medición de la finca: si el precio de compraventa se pacta por unidad de superficie, es conveniente llevar a cabo una medición precisa para determinar exactamente las dimensiones de la finca.
Tasación Pericial contradictoria: cuando el precio fiscal mínimo que asigna la Comunidad Autónoma a la finca es superior al precio real de la transacción, es necesario llevar a cabo una Tasación Pericial Contradictoria para evitar pagar impuestos que no le corresponden.
Los Honorarios Técnicos son libres para cada profesional, por lo que para conocerlos deberá solicitar presupuesto personalizado para su situación.
Hola…
Para vender una finca rústica, ¿se tiene en cuenta el valor catastral, o ese no es el precio real? O sea, si el precio real es el que viene como valor catastral, o éste no tiene nada que ver a la hora de fijar precio.
Gracias de antemano, saludos…
Hola Santos, el valor catastral no tiene nada que ver con el valor real o fiscal. Normalmente el valor fiscal se calcula multiplicando por 2 o 3 el valor catastral. Busca información en Hacienda de tu Comunidad Autónoma y te dirán cómo calcular el valor fiscal del inmueble. Un abrazo, Juan Casado.
Buenos días, tengo una consulta referente a los gastos de registro de fincas colindantes. Me han comentado la posibilidad de no pagar los gastos de registro si las fincas son colindantes, es decir, pretendo comprar varias fincas que están unidas, debo pagar gastos de registro independientes de cada una de ellas?
Gracias
Hola Raquel, lo mejor es que le preguntes directamente al Registro de la Propiedad. Según nuestra experiencia, sí se tiene que pagar, es una transacción y el Registro necesita realizar las inscripciones pertinentes. Un abrazo, Juan Casado.
Se puede escriturar por debajo del importe de catastro y que impuestos hay que pagar, en Andalucía suelo rustico
Hola, Se puede escriturar por debajo del valor fiscal, que es diferente del valor de catastro de una finca. El único problema es que te hará Hacienda una reclamación del dinero restante hasta el valor mínimo fiscal. Por eso, si declaras por debajo del valor fiscal deberás buscarte a un ingeniero que te haga un buen informe que justifique el valor declarado y deberás estar dispuesto a ir hasta juicio porque Hacienda te va a insistir que pagues hasta ese mínimo. Por eso, antes de hacer este asunto debes de estar muy seguro que puedes defender el valor real del inmueble. Te dejo un enlace dónde puedes ver el valor fiscal de la finca: https://gesmontes.es/valoracion-fincas-rusticas-andalucia/. Un saludo, Juan Casado.
Hola!!
Si doy una paga y señal por una finca rústica por transferencia y el banco no me da el crédito, ¿pierdo la paga y señal? o se puede recuperar.
Gracias!!
Hola Toni, eso depende de lo que hayas pactado con el vendedor. Espero que todo se resuelva bien. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas noches, estoy mirando para comprar una finca rústica de regadío en una zona de vega. Me gustaría saber que podría poner en la licencia de obra para “engañar”un poco al ayuntamiento y que me deje construir. Y otra cosa, la finca tiene 4000m2 y la quiero dividir en parcelas de 1000 m2 , he preguntado y el minimo para poder parcelarla son 7000m2. Como podría hacerlo legal? Donde podría encontrar a alguien que me asesore todas las dudas que tengo y que sea económico? Muchas gracias!
Hola Adriana, no hay forma legal de segregar por debajo de la superficie mínima de cultivo. Todo lo que se trate de hacer con contratos privados o con divisiones horizontal serán ilegales a cualquier efecto y tendrás problemas seguros en el futuro cercano. En zonas de vega no sólo hay que tener en cuenta al Ayuntamiento, también a Confederación. El único truco es pedir licencia para hacer una nave de aperos, el problema es que no podrás tener licencia definitiva de la construcción porque no podrás justificar que tenías licencia para una nave y ahora tienes una casa. Antes se hacía esto pero ahora es muy difícil. Yo no te recomiendo la inversión que vas a hacer con el objetivo que tienes. Un abrazo, Juan Casado.
Hola, mi hermano y yo tenemos una finca rústica no edificable que queremos vender por debajo del valor catastral. Mi pregunta es si nos grava hacienda por esto y que cantidad nos exigiría abonar si fuera el caso. Muchas gracias
Hola Laura, si vendes algo por debajo del valor fiscal te requerirán con una liquidación complementaria, que llevará intereses de demora. La única manera que no te cobren de más es que puedas demostrar con un informe pericial que el valor de la parcela es por el que la has vendido. Normalmente te hará falta también un abogado. Un abrazo, Juan Casado.
Buenas tardes
Somos una organización sin ánimo de lucro (fundación) y queremos comprar una finca rústica. El proprietario está dispuesto a venderlo por debajo del valor fiscal (en este caso Asturias).
Eso tiene implicación alguna para el vendedor?
Y para el comprador (en este caso una fundación, organizacíon sin ánimo de lucro)?
Hola Severino, la implicación es que tendréis que pagar los impuestos al nivel de valor fiscal o justificar mediante una tasación técnica que ese es el valor real de la finca. Un abrazo, Juan.
buenos dias , queremos comprar una finca rustica con una casa de 30 m2 registrada en la rioja , lo unico la finca esta vallada con un muro de hace años , nos puede decir algo el ayuntamiento por este muro ?la finca vale 47000€ cuando nos saldria pagar con todos los gastos
muchas gracias
Hola Sandra, en principio el Ayuntamiento no te puede decir porque es una instalación que la finca tenía desde hace ya bastante tiempo. En relación a los costes de la compraventa te recomiendo que hables con la Notaría que te vaya a hacer el trámite o con tu asesor fiscal. Un abrazo, Juan Casado.
Hola, mi hermana a comprado una finca (10Ha), y yo le quiero comprar una parte (1-2 Ha), ella como vendedora me da todas las facilidades posibles, que tengo que hacer para poder realizar la compra con el mínimo coste?
Hola Juan, en primer lugar estudiar si es posible realizar la segregación de la finca para poder comprar ese pedazo. Si es posible, cumpliendo la Unidad Mínima de Cultivo, el proceso sería obtener la licencia de segregación, inscripción de la segregación y, tras esto, el proceso notarial y registral de la compraventa. Un abrazo, Juan.
Hola buenas mi nombre es raquel y estoy apunto de comprar una finca rustica de 11.000 metros cuadrados por 18.000,me gustaria saber, cuanto me van a a costar las escrituras??? Y luego voy a tener ke pagar algo más aparte de las escrituras??? Como algun impuesto, o en hacienda o algo..?? El IVI ya me informado y al ser rustica no tengo ke pagar nada.
Muxas gracias de ante mano.
Hola Raquel, los gastos son Notaría, Registro y Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Lo mejor es que en la Notaría te realicen un cálculo de lo que te costaría. Un abrazo, Juan.