¿Necesitas realizar la segregación de una finca rústica? ¿Te gustaría conocer todo acerca del proceso de segregación de fincas?

En este vídeo te explicaré qué es una segregación de fincas, requisitos para segregar una finca rústica, qué procedimiento hay que seguir y te mostraré algunas situaciones particulares que te puedes encontrar.

¿Qué es una Segregación de Finca Rústica?

La segregación de fincas rústicas consiste en extraer una finca independiente de una finca matriz, a la cual se le va a practicar la segregación.

Jurídicamente hay que distinguir entre:

  • Segregar un terreno: es extraer una porción de la finca matriz para crear una finca nueva e independiente.
  • Dividir un terreno: es dividir la finca en dos partes para crear dos fincas nuevas e independientes. Para saber si se puede dividir una finca rústica puede revisar las mismas condiciones que para segregar una finca.

A efectos prácticos, la división es más costosa puesto que se deberá pagar impuestos por cada finca resultante, sin embargo, en la segregación sólo se pagará por la finca segregada.

 

¿Cómo saber si se puede Segregar una Finca Rústica?

Para saber si se puede segregar una finca se tienen que cumplir los siguientes requisitos.

  • ¿Se cumple con la Unidad Mínima de Cultivo?

Cuando se realiza una segregación, ni la nueva finca ni la finca matriz puede quedar con menos superficie que la Unidad Mínima de Cultivo. Por tanto, para saber si una finca se puede segregar, es necesario conocer en primer lugar cuál es la Unidad Mínima de Cultivo que hay en el Municipio donde se localiza la finca.

Si deseas conocer cuál es la Unidad Mínima de Cultivo de tu Municipio haz click en Unidad Mínima de Cultivo en Andalucía.

 

  • ¿Todos los propietarios están de acuerdo en la segregación?

Puesto que el trámite de segregación va sujeto a la propiedad del inmueble, debe ser su propietario quien la gestione.

En caso de aparecer varios propietarios en la nota simple de la finca, cada uno de ellos debe dar su consentimiento a la segregación.

 

  • ¿Se cumplen con las limitaciones del Plan General de Ordenación Urbanístico del Municipio?

En el Plan Urbanístico se clasifica las diferentes zonas rústicas del Municipio en diferentes tipos de suelo.

Los Ayuntamientos pueden tener normas más restrictivas que la autonómica y, por tanto, afectar a la segregación de una finca. Por ello, se debe comprobar que se cumple con ellas antes de proceder con el trámite de segregación.

 

¿Cómo Segregar una Finca Rústica?

Para poder llevar a cabo un proceso de segregación con éxito, se tienen que llevar a cabo los siguientes pasos.

#1.  Obtener la Licencia de Segregación o la Declaración de Innecesariedad del Ayuntamiento donde se localice la finca

Para que el Ayuntamiento te proporcione esta documentación, se necesitará presentar un Proyecto de Segregación firmado por un técnico competente donde se exponga la situación inicial y resultante de las fincas tras la segregación. Además, se deberá justificar que la segregación propuesta cumple con la regulación urbanística aplicable.

 

#2. Elaboración de la Escritura de Segregación

Se deberá ir a la Notaría de confianza para elaborar la Escritura de Segregación, aportando la Licencia de Segregación o Declaración de Innecesariedad que el Ayuntamiento ha emitido.

Además, se deberá aportar el Archivo GML y el Informe de Validación del Catastro para que se incorpore a la Escritura. El objetivo es poder coordinar el Catastro con el Registro, como marca la Ley Hipotecaria.

En este punto es necesario tener en cuenta que el plazo máximo para realizar la Escritura de Segregación es de 3 meses tras haber obtenido la Licencia de Segregación o el Certificado de Innecesariedad.

 

#3. Inscripción en el Registro de la Propiedad

La escritura se envía al Registro de la Propiedad para que este Organismo modifique la finca matriz e inscriba la nueva finca resultante de la segregación. Antes de esto, será necesario abonar los impuestos y tasas correspondientes a este trámite.

 

Casos concretos que le pueden ocurrir en la Segregación de una Finca

  • Segregación de una parcela con varios propietarios en proindiviso

Como ya se comentó anteriormente, para proceder a la segregación de una finca con varios propietarios, será necesario que todos ellos estén de acuerdo en la segregación.

Una vez segregada la finca, todos los propietarios serán titulares de dicha finca en el mismo porcentaje que tenían en la finca matriz.

Para que uno de los propietarios se pueda quedar como titular exclusivo de la finca segregada, se necesita que el resto de propietarios vendan su participación sobre la finca a este propietario.

 

  • Segregación de una finca que tiene cargas (como una hipoteca)

Si la finca a la que se le pretende practicar la segregación tiene cargas, la finca segregada resultante tendrá esas mismas cargas, es decir, que las cargas de la finca matriz se le traspasan a la finca segregada.

Si el titular de la carga lo ve conveniente puede aceptar, cosa poco usual, no traspasar la carga a la finca segregada.

 

  • Segregar una finca inferior a la Unidad Mínima de Cultivo para agruparla en otra finca

Cuando se pretende segregar una porción de terreno de una finca para agregarla a otra finca, se permite que la finca segregada tenga unas dimensiones inferiores a la Unidad Mínima de Cultivo.

Para que esto se acepte, la finca matriz y la finca a la cual se le ha practicado la segregación debe quedar, al menos, con una superficie superior a dicha Unidad Mínima de Cultivo.

18 Comentarios

  1. Buenos días.
    Tenemos una finca heredada de nuestros padres; los propietarios somos 2 hermanos y yo; estoy interesada en dividir la finca y vender mi parte, pero ellos no quieren dividir ni vender; ¿Cómo puedo proceder en este caso?

    • Hola Ana, entiendo que se puede solicitar a un juez la división de la cosa común en caso de que sea divisible. Para ello, deberás informarte mejor en un abogado. Ese es uno de los graves problemas de dejar la herencia sin dividir antes del fallecimiento. Un abrazo, Juan Casado

  2. Buenos días, he heredado una finca rústica con una vivienda anexa. Quisiera segregar una parte del terreno cultivable, de la vivienda y otra parte menor de terreno de jardín. ¿Cual sería el procedimiento a seguir y qué documentación necesito?.

    Gracias y saludos.

    • Hola Esther, te recomiendo que leas este artículo de nuevo, aparecen los pasos necesarios para segregar una finca. Adicionalmente, puedes revisar el artículo de las unidades mínimas de cultivo para poder ver de forma exacta cuál afecta a tu localización. Un saludo, Juan Casado.

  3. saludos,, quiero comprar una finca lo cual no estas segregada tenia 4 herederos uno de ellos vende con contracto privado al señor que le quiero comprar este hace unos tramites reclamado o reanudando le hacen una adjudicación y le dan dominio de la finca tienes que llevar la adjudicación al regitros de la propiedad para subsanar hay le pide segregación, o división, de la parcela o parcelación o certificado innecesariedad en la nota simple dice que la finca se encuentra en una finca de mayor cabida tiene datos castratales y hay edificación actualmente se dispone de luz y agua , el plan urbano no a llegado al pueblo
    que problema tendría al comprar la finca compraría con contrato privado y luego hacer tramites o previamente hacerlo ,,,

    • Hola María, no te recomiendo que compres la finca sin tener la documentación perfectamente y previamente a la compra del inmueble. Luego son todo problemas que ya he visto muy a menudo. Ahora los Registradores están muy cautos con las ventas privadas ya que suponen parcelas ilegales que no admiten. Por eso, debes asegurarte que todo está correcto antes de comprar. De lo contrario estas comprando un problema. Un saludo, Juan Casado.

  4. Buenas noches y gracias por la ayuda.
    he heredado una finca de 3.500 m2 en la rioja, estamos pagando los impuestos inherentes a dicha finca desde el año 1950. resulta que toda ella esta plantada de viñedo y en el registro de derechos de viñedos estamos tres propietarios, uno con 551 m2, otro con 691 m2 y yo con 2.000 m2. Reconozco la propiedad de las otras dos partes, a pesar del problema económico causado durante tantos años. Quisiera segregar mi parte con unos 2.250 m2. Aquí en el catastro permiten segregaciones superficies mínimas de unos 2.100 m2. creo complicado que me lo acepten ya que la parte de los otros dos queda con 1.251 m2, no llegando al mínimo esigíle. Si no fuera posible dicha segregación, que otra solución me recomiendan para resarcirme economicamente de pagar durante tantos años.
    Muchas gracias y saludos cordiales

    • Hola Félix, Para exigir la devolución de lo pago deberías hablar con los otros propietarios y si no quieren colaborar hablar con un abogado. En adelante, te puedo aconsejar que hagáis una división horizontal (siempre que fuese necesario) o que pongáis en Catastro los porcentajes correctos de cada propietario para que giren el IBI a cada uno en su porcentaje correspondiente. También podéis pedir en el Organismos que gestione la recaudación del IBI en tu localidad para que emitan recibos de IBI separados para cada propietario. Un abrazo, Juan Casado.

  5. Hola,
    Es posible segregar un pinar o un robledal, entiendo que en caso de poderse la superficie mínima será la de finca de secano por ser la más restrictiva… También hay otros usos o aprovechamientos de las fincas rústicas que en el uso de catastro no indica si es secano o regadío, indicándose por ejemplo simplemente pastizal. ¿Cuál es la superficie mínima en esos casos?
    Un saludo.

    • Hola Miguel, en caso de fincas forestales habría que ver la Ley Forestal de la Comunidad Autónoma donde esté la finca. No se puede utilizar la superficie mínima de cultivo, puesto que no es un cultivo es una vegetación forestal. Un abrazo, Juan.

  6. Hemos heredado una finca de 20.000 metros y cabemos a 1600 metros a cada parte, en Conil de la Frontera (cadiz), hemos pedido vallar las parcelas individualmente y el Ayuntamiento no da permiso, pues dice que tienen una capacidad inferior al minimo de cultivo.
    Pero el código civil dice artículo 388 que un propietario tiene derecho a vallar y protejer su propiedad
    Si vallo dicen que me denuncian
    TENGO DERECHO?

    • Hola Antonio, tienes derecho siempre que la solicitud de la alambrada se pida entre todos los propietarios, porque la finca está en proindiviso y, además, es indivisible. Los problemas que plantea el Ayuntamiento son porque tratan de evitar las divisiones ilegales de parcelas indivisas. Tenéis que pedirlo con división interior de la finca total, a ver si así tenéis suerte. Un abrazo, Juan Casado.

      • En una segregación de finca rústica de un proindiviso al 50%, uno de los copropietarios tiene otra finca de su propiedad exclusiva que alinda a la anterior. Este copropietario se puede beneficiar de algún privilegio legal para elegir en la partición la parte de la segregación que le alinda?

  7. Buenos días.
    En una misma finca tengo dos parcelas y quiero segregar una parte de una para agregarla a la otra. ¿el proceso es el mismo? escrituras de segregación, agregación, registro, … si todo es del mismo propietario y cumple con la superficie mínima de cultivo que hay aquí en Pozoblanco.
    Gracias.

  8. Buenas tardes, estamos intentando segregar unas finca de 5 hectareas en dos fincas. Resulta que una de la partes quiere hacer una división un tanto «rara», en lugar de hacer una raya recta diviendo la finca de camino a camino, quieren hacer una especie de martillo, pero yo entiendo que para realizar labores agricolas es bastante inconveniente, mejor seria intentar que queden dos rectangulos, antes que dos martillos
    ¿puedes hacer las divisiones con la forma que quieras, siempre y cuando cumplas la unidad minima de cultivo?
    gracias

    • Hola María, se puede hacer con la forma geométrica que se quiera, no se establece en la Ley la forma que deban tener las segregaciones. Un abrazo, Juan Casado.

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